自宅や実家の売却の悩み―土地として売るか･･･｜静岡県西部の不動産をかんたん自動査定｜松屋不動産販売の「静岡不動産高額査定.com」へお任せください

土地として売却、または中古戸建として売却を検討する際、解体費用や測量費用、さらには高く売れる・早く売れるための判断基準に悩む方も多いでしょう。自宅や実家という大切な資産を適正な価格でスムーズに売却するためには、正確な情報と戦略が不可欠です。本記事では、初心者でも分かりやすいよう、土地売却と中古戸建売却の違いや実践的なコツを、専門家の視点から徹底解説します。市場動向や最新の税制優遇策にも触れ、安心して取引を進められる具体的な手法を提供することで、あなたの不動産売却成功を強力にサポートします。

不動産売却における悩みと現状

自宅や実家の売却を検討される際、「土地として売却」「中古戸建として売却」という2つの売却方法が示すように、どちらの方法を選ぶかは非常に重要な判断となります。自宅や実家の売却においては、売却方法の選択が価格や取引のスピードに大きな影響を与え、解体費用や測量費用といった追加費用も発生することもあり、十分な検討が必要です。専門家として、ここでは不動産売却の現状と、その判断基準について具体的な事例や最新の市場動向を交えながら解説いたします。

売却選択のジレンマ：自宅・実家をどう売る？

自宅や実家の売却は、所有者にとって大切な資産の処分となるため、慎重な判断が求められます。まず、土地売却の場合、建物を解体して更地として売却することで、買主に新たな設計の自由度を提供できる点が魅力です。しかし、その一方で中古戸建売却の場合は、現状の建物の価値が評価されるため、解体費用が発生しないメリットがあります。

【要点】どちらの方法にもメリットとデメリットが存在し、高く売れる・早く売れるための最適な選択は、物件の状態、地域の需要、解体費用や測量費用などのコストを総合的に判断することが重要です。

【理由】例えば、新耐震基準の建物でリフォームをおこなえば十分に住める状態であり、既存建物の解体費用が高い場合は、現状の建物を評価する中古戸建売却が有利となる可能性があります。

【具体例】実際に、都市部の希少な土地の場合、解体費用を差し引いても高額で取引されるケースがあり、郊外では中古戸建の需要が根強い事例が報告されています。

【結論】そのため、売却前に専門家の査定を受け、地域ごとの市場動向を把握することが最良の判断基準となります。

引用元：国土交通省＞JR東海道本線『浜松駅』周辺の土地価格情報

不動産情報ライブラリの利用方法や活用方法は、過去のコラムをご参照ください。

不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

土地売却と中古戸建売却、それぞれの魅力と課題を整理

まず、土地売却は、購入者にとって自由な建築計画が可能となる点が大きな魅力です。特に、都市部においては土地の希少性が高く、高く売れる可能性があります。しかし、解体費用や測量費用が場合によっては発生するため、事前にこれらの費用を正確に把握することが求められます。一方で、中古戸建売却は、建物自体の価値が評価され、解体費用が不要なため、手間が少なく迅速に取引が進むケースが多いです。ただし、築年数や建物の状態によっては、売却に時間が掛かったり、相場が下がったりするリスクも存在します。

このように、どちらの方法にも一長一短があり、実際の取引ではケースごとに判断基準を明確にすることが、成功する不動産売却の鍵となります。

売却市場の現状分析：都市部と郊外で変わる需要の真実

現在の不動産市場では、地域ごとに需要の傾向が大きく異なります。都市部での土地売却が注目される理由として、土地そのものの希少性と将来性が評価され、高く売れる傾向にあります。対照的に、郊外や地方では、中古戸建売却が主流となり、既存の建物に対する需要が安定しているため、短期間での売却が実現しやすい状況です。

【要点】市場の現状を正確に把握することが、不動産売却成功への第一歩です。

【理由】これは、地域特性や税制優遇策、国土交通省および国税庁が発表する最新データや優遇税制に基づく判断が必要なためです。

【具体例】たとえば、東京都心では国土交通省の最新資料によると、土地の需要が非常に高く、解体後の更地としての売却価格が上昇傾向にあります。一方、郊外では中古戸建の取引が活発で、迅速な売買が可能となる場合が多いです。

【結論】このような現状を踏まえ、各地域の特性に応じた売却方法を選択することが、最適な不動産売却の実現につながります。

引用元＞不動産情報ライブラリ＞東京都（都心部）

不動産売却の基本環境と税制優遇、最新動向をチェック

不動産売却における基本環境は、物件の所在地、地域の需要、さらには税制優遇策が大きな影響を及ぼします。国税庁や国土交通省が発表する最新情報を参照することで、譲渡所得税の控除や特別控除、さらには住宅ローンの取り扱いなど、取引に関する具体的な条件が明確になります。例えば、当社のお役立ち情報では、住宅の売却に関する税制優遇策が詳細に解説されており、これらの特例を活用することで、売却後の負担を軽減することが可能です。また、各不動産会社の査定結果を比較することも、正確な判断基準となり、実際の取引でのトラブルを回避するための重要なポイントです。

IEDEPA＞不動産お役立ち情報より

国税庁ホームページ

このように、最新のデータと具体的な事例に基づいた情報収集を行うことで、都心と郊外で変わる需要や価格の変動に柔軟に対応できる売却戦略を立てることができるのです。

各売却方法の基本特徴と判断基準

不動産売却を成功に導くためには、「土地として売却するか」「中古戸建として売却するか」を考えなくてはなりません。家屋が存在する不動産をより良い売却としていくには、各売却方法の基本的な特徴と判断基準を正確に理解することが不可欠です。ここでは、不動産のプロとして、初心者の方にも分かりやすく、最新の市場動向や公式情報を参照しながら、各方法のメリット・デメリットを具体的に解説いたします。これにより、解体費用や測量費用などのコストを含めた実際の取引条件が明確になり、どちらの方法が「高く売れる」か、「早く売れる」かの判断材料となります。

土地売却の全貌：更地にするメリットと解体費用のリアル

まず、土地としての売却は、購入者にとって既存建物がなく、自由な設計が可能なため、建築会社・住宅メーカー、規模や構造を選択する余地が広がるという大きなメリットがあります。実際、都心部の希少な土地は「高く売れる」傾向にあり、将来的な価値向上の可能性が期待されます。しかし、土地としての売却には、多くの場合、解体費用や測量費用が発生します。解体費用とは、既存の建物を除却するために必要な費用で、構造や建物の規模によって大きく変動します。測量費用は、土地の正確な面積や境界を確定するための調査費用で、これらは必ずしも売却価格に含まれない追加コストとなります。下記サイトを参照すれば、これらの費用が地域や物件の状態に応じてどの程度発生するか、実態が明らかになります。

建物解体費用⇒解体工事の一括見積もりサービス（crassone クラッソーネ提供）

土地境界確定測量⇒土地家屋調査士 報酬ガイド(目安が知りたい)（日本土地家屋調査士会連合会提供）

購入者に自由度を提供する一方で発生する費用とは？

土地としての売却は購入者に設計の自由度、選択の自由という大きなメリットを提供しますが、その反面、売主にとっては解体費用や測量費用といった必須コストが発生する点を十分に理解する必要があります。例えば、築30年以上の木造建物の場合、解体費用が数百万円に上るケースがあり、これが最終的な売却価格に大きく影響するため、事前の費用見積もりと専門家の査定が不可欠です。

中古戸建売却の実態：建物価値と築年数が左右する売却力

一方、中古戸建としての売却は、現状の建物をそのまま評価するため、解体費用が不要で、内覧対応（見学に来る）などの手間はありますが、売却までのプロセスがスムーズに進むメリットがあります。建物自体の状態や過去の修繕履歴、築年数が直接査定に影響し、建物価値として反映されます。特に、リフォーム済みの物件や設備のメンテナンスが整った住宅は、即戦力として買い手に評価され、「高く売れる」可能性が高まります。なお、建物の老朽化が進んでいる場合は、査定額が下がるリスクもあるため、現状の状態を正確に把握することが重要です。

そのまま売却可能な魅力と内覧対応の手間を徹底解説～

中古戸建としての売却は、現状維持で売却が可能なため、解体や測量といった追加コストがかからず、取引までの期間を短縮できるメリットがあります。しかし、内覧時に建物の状態がそのまま評価に影響するため、外観や内装の改善、必要な修繕が事前に行われていることが望まれます。一例として、浜松市内の中古戸建物件では、状態の良い物件の査定額が上昇し、実際に「早く売れる」結果につながった事例もたくさんあります。

2023年10－12月期成約物件と2024年10－12月期成約物件の対比（左側：2023年、右側：2024年）当社調べ

参照：浜松市の中古戸建簡単売却マニュアル！42％増加市場で高値売却を狙う

どっちが良い？売却方法を選ぶための徹底判断基準

どちらの売却方法が最適かは、物件の状態、地域の需要、そして発生する費用の総合的な判断に基づいて決定されます。土地としての売却の場合は、追加費用（解体費用・測量費用）を差し引いた上で、都市部における将来の発展の可能性や買い手の新築する建物の自由度を評価する必要があります。一方、中古戸建としての売却では、現状の建物価値、築年数、リフォーム履歴、そして内覧時の印象が重要な判断基準となります。専門家の立会いによる複数査定を比較することで、どちらの方法が「高く売れる」か、「早く売れる」かを明確にすることが可能です。

目的別に見る「高く売れる」「早く売れる」ためのチェックリスト

具体的な判断のためには、目的別のチェックリストを用いることが有効です。まず、土地としての売却の場合、解体費用や測量費用を含む総コスト、将来における地域発展の可能性、そして地域の土地需要を評価します。次に、中古戸建としての売却の場合、建物の内外装の状態、築年数、リフォームの有無、そして地域の住宅需要をチェックします。これらの項目を整理し、国土交通省の不動産価格指数などの最新データも参照しながら、各要素のバランスを判断することで、最適な不動産売却方法が明確になり、安心して取引を進めるための確固たる判断基準が構築されます。

引用元：国土交通省＞令和6年10月・第3四半期分（令和7年1月31日発表）より一部抜粋

高額成約と迅速売却を実現する秘策

高額で成約し、迅速に不動産売却を実現するためには、物件の立地、建物の状態、そして市場の需要という三本柱が非常に重要です。本章では、これらの要因に基づく戦略を、具体的な成功事例や失敗事例を交えながら解説し、解体費用対策やリフォーム戦略の極意、さらにはケーススタディに基づく最適なアプローチを紹介いたします。

売却価格を左右する要因：立地・建物状態・需要の三本柱

まず、売却価格に大きく影響する要因として、物件の立地、建物の状態、そして市場需要が挙げられます。都市部では、希少な土地や開発が進むエリアの需要が高く、土地として売却した方が「高く売れる」傾向にあります。反対に、郊外では、中古戸建として売却した方が現状の建物価値が重視され、築浅物件は「早く売れる」事例が多く見受けられます。不動産売却においては、これらの要因を総合的に判断し、各要素がどのように連動して最終的な売却価格に影響するかを把握することが成功への第一歩となります。

都心vs.郊外、築浅物件vs.老朽物件、成功事例に学ぶ実戦ノウハウ

都市部の物件は、人気エリアが複数あり、新築計画を前提とした土地として売却する方が大きな利益を上げる可能性が高く、逆に郊外においては、建物は古いが土地も建物を広い物件が多く、中古戸建として売却した方が「高く売れる」傾向があります。

プロが語る！解体費用対策とリフォーム戦略の極意

不動産売却において、解体費用は特に土地として売却する際に大きなネックとなるため、これをいかに抑えるかがポイントです。プロの目線からは、まず、物件ごとに解体費用の相場を正確に把握し、複数の業者から見積もりを取ることを推奨します。また、中古戸建として売却する場合でも、内覧時における印象向上を目的とした部分的なリフォームが、査定額の向上につながることが多くあります。ここでは、実際にコストを抑えつつ、建物の価値を最大化するためのリフォーム戦略や、補修箇所の優先順位を決める具体的な方法を詳述いたします。

コストを抑えつつ価値を最大化する具体的な方法

解体費用対策としては、まず無料で相談できる業者を複数比較し、さらに、見積もりの透明性を重視することが重要です。出来るだけ追加の工事が発生しない様に、解体業者との打ち合わせ時には知っている事を出来るだけ多く伝えておくようにしましょう。

追加工事の主な例としては、建物を建てた時の地盤改良工事による杭や表層改良した地盤、産業廃棄物やガラなどの地中埋設物、旧家屋の基礎などが挙げられます。

リフォーム工事は、施工してもその費用分以上に高く売れる保証はありませんので、見栄えをよくする程度の壁紙の貼替や畳の表替えなどに留めておきましょう。逆に、購入者の方々は自分で好きなようにリフォームを考えたいと思いますので、キッチンやシステムバスの入替は購入する方にお任せするのが一番です。

リフォームが得意と自称する業者は要注意⇒不動産仲介業者によるリフォーム提案が売主にとって不利益となる理由

実例で見る売却戦略：ケーススタディから導く最適アプローチ

最後に、実際のケーススタディをもとに、どのような売却戦略が最適かを検証します。成功事例と失敗事例の両方を詳しく分析することで、物件ごとの特性に合わせた柔軟な戦略が必要であることが明確になります。

【成功事例】

築30年の建物に住んでいたAさんは、定年退職を機に地元へ戻る決意を固めました。子供たちもそれぞれ自宅を持っているため、不要となった家を取り壊し、土地として売却することにしました。複数の解体業者から見積もりを取っている最中に、我々にも連絡があり、急遽査定を行うことになりました。Aさんご夫婦は「家は古くて価値がない」と考えていましたが、実際のところ建物の状態は非常に良好であったため、中古戸建での売却を提案しました。半信半疑ながらもその提案を受け入れた結果、売却に出して1組目のお客様との契約が成立し、Aさんご夫婦は大変驚かれました。

【失敗事例】

築25年の自宅を買替えのため売却することにしたBさんは、不動産一括査定サイトを利用して複数の仲介業者に査定依頼を出しました。しかし、ほとんどの業者は物件状態が悪く中古戸建としての売却は難しいと判断しました。しかし、Bさんの希望に沿い、最も高い査定額を提示した業者が中古戸建として売却依頼を受けましたが、1年後の再査定でお会いした時に、『金額が高すぎる上に家の状態も芳しくなく、見学希望者はなく、2度も大幅に値下げしても売れませんでした。』と教えてくれました。そこで今回は、土地として売却することにし、事前に解体工事費を提示した上で手取り金額を計算。結果、売却出して2週間で満額での購入依頼があり、Bさんは予定通りの手取り金額で売却を成立させましたが、1年を無駄にした悔しさを感じていました。

各ケースから学べるポイントを整理することで、初心者でも「高く売れる」「早く売れる」ための最適なアプローチが見えてくるでしょう。

成功事例と失敗事例をもとに、あなたの不動産に合った最良の選択を解説

具体的には、中古戸建の売却で成功したケースでは、建物の状態がよく、中古戸建の需要がある地域であったことが幸いしました。一方、中古戸建としての売却に失敗した事例では、金額が高かったこともありますが、建物の状態もあまり良くなく、中古戸建の市場性は薄かったことが売れなかった原因となります。逆に土地として最初から売却していたら、もっと高く売れた可能性があったと思います。

これらの差は事前の詳細な査定と専門家によるアドバイスに起因します。各事例から得られる教訓を整理し、売主様自身の目的や条件に応じた最適な戦略を策定することが、最終的な成功に繋がるといえます。

あなたに最適な不動産売却戦略の構築

最終的な不動産売却の成功は、物件の状態や地域特性、さらには「土地として売却」「中古戸建として売却」といった各売却方法の特徴を正確に把握し、自身の目的に合わせた戦略を立てることにかかっています。本章では、目的別に最適な売却シナリオを整理し、専門家が直伝する今後のアクションプランを詳しく解説します。これにより、どの方法が「高く売れる」か、「早く売れる」かの最終判断の決め手となるでしょう。

最終判断の決め手：どっちが良い？目的別売却方法の総まとめ

【要点】最適な売却方法の選択は、物件の状態、解体費用や測量費用などの追加コスト、そして地域の需要を総合的に判断することが重要です。

【理由】例えば、都市部では都市開発の可能性を踏まえた土地売却が有利な場合が多い一方、現状の建物価値がしっかりしている場合は中古戸建売却が効果的です。

【具体例】実際、浜松市中央区大工町では、解体費用を考慮しても浜松駅までの距離が近く、利便性が高いため高額成約に至りました。また、郊外の築浅住宅は内覧で高評価を得て、迅速な成約につながった事例もあります。

【結論】このように、各ケースに応じた判断基準を明確に整理することで、あなたに最適な売却シナリオが見えてきます。

各ケースに応じた最適な売却シナリオを整理し、次のステップへ

まずは、物件の状況を正確に把握し、築年数や建物状態、そして解体費用や測量費用などのコストを整理しましょう。その上で、都市部なら都市開発の期待の高い土地売却、郊外なら現状の価値を重視した中古戸建売却といったシナリオを立て、シナリオごとに実際の査定結果や市場動向を比較します。これにより、売却価格や取引スピードの向上につながる最適な判断が可能となります。

不動産のプロ直伝：成功する売却のための今後のアクションプラン

【要点】成功する不動産売却には、専門家の視点でのアドバイスと具体的なアクションプランが不可欠です。

【理由】複数の不動産仲介業者からの査定結果や、国土交通省、国税庁の最新データを活用することで、物件の真の価値と市場の動向を正確に把握できるからです。

【具体例】実際に、ある売主は、事前に無料査定を複数社で行い、各社の提案内容を比較した上で、部分的なリフォームと解体費用の見積もりを踏まえた戦略を実施。結果、土地として売却することで希望価格に近い形で成約に至り、取引までの期間も大幅に短縮されました。

【結論】このような具体的なアクションプランを実践することで、売却後の満足度を高めるとともに、次のステップへの自信が得られるでしょう。

専門家の視点から、売却を成功へ導く具体的アドバイスと戦略

まず、各不動産仲介業者の査定結果を詳細に比較し、複数の視点から物件の評価を受けることが重要です。次に、必要な場合は部分的なリフォームや事前の解体費用の見積もりを行い、具体的なコストと利益（手取り）のシミュレーションを実施してください。さらに、専門家との相談を通じて、最新の市場データや税制優遇策を活用し、最適な売却方法を選択することが求められます。こうした具体的なステップを踏むことで、取引全体がスムーズに進み、最終的には「高く売れる」「早く売れる」売却を実現できるのです。

【まとめ】土地として売るか？中古戸建として売るか？

本記事では、不動産売却のプロの視点から、「土地売却」「中古戸建売却」の各方法について、具体的なメリット・デメリットと判断基準を徹底解説しました。まず、築年数や建物の状態、地域ごとの需要を踏まえた「売却選択のジレンマ」について整理し、解体費用や測量費用など追加コストの影響も明確にしました。さらに、都心と郊外、築浅物件と老朽物件の実例を交え、どちらが高く早く売れるかの要因を具体的に分析。次に、解体費用対策と効果的なリフォーム戦略をプロ直伝のアドバイスとして紹介し、コスト削減と物件価値の最大化の方法を提示しました。最終的には、物件の特性に応じた最適な売却シナリオを構築するためのアクションプランをまとめ、複数の不動産仲介業者の査定結果や公式情報を基に、安心して取引を進められる戦略が重要であると強調しています。この記事を読むことで、初心者でも「土地売却」「中古戸建売却」「不動産売却」の各手法の特性を理解し、実際の取引に役立つ具体的な判断基準と戦略を身につけることができます。ぜひ、各項目を参考に、最適な売却方法を見極め、成功する不動産売却を実現してください。

【特に重要な項目】

• 物件の状態、築年数、地域需要を正確に把握すること
• 解体費用や測量費用など、追加コストの見積もりが必須
• 都心では土地売却、郊外では中古戸建売却が有利なケースが多い
• 専門家の査定結果や公式情報（国土交通省、国税庁）を参照すること
• 解体費用対策とリフォーム戦略により、物件価値の最大化を目指すこと

松屋不動産販売株式会社　代表取締役：佐伯 慶智からのアドバイス

これまでのコラムでは、「土地売却」「中古戸建売却」を成功させるための判断基準や、高く早く売るための秘訣を詳しくお伝えしてきました。築年数や建物状態、解体費用の見積もりなど、多角的に検討することで、より有利な条件での取引が期待できます。

当社の「かんたん自動査定」では、わずかな入力だけでおおよその査定額を確認でき、リフォームや解体費用を含めた総合的なアドバイスも可能です。

じっくり相談したい方には「売却査定相談」がおすすめで、実際に担当者と話し合いながら最適な売却プランを見つけられます。

私は、松屋不動産販売株式会社 代表取締役の佐伯 慶智（さえき よしのり）です。弊社は、愛知県と静岡県西部を中心に、不動産売買仲介の実績を数多く積み重ねてまいりました。これからも皆さまの大切な資産を、安心・安全に取引できるよう全力でサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。