不動産売却を成功させるためには、媒介契約の違いを理解することが不可欠です。仲介業者を選ぶ際に知っておくべき媒介契約の種類には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介がありますが、それぞれの違いを理解していないと、最適な選択ができずに後悔することも。この記事では、不動産売却における媒介契約の種類やそれぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、あなたに最適な契約を選ぶためのポイントを紹介します。高値売却やリスク回避を実現するための鍵を握るのは、媒介契約の賢い選び方です。不動産売却の成功を目指す方は、ぜひ本記事を読み進めて、確かな知識を身に付けましょう。
目次
媒介契約の基礎知識
媒介契約は、不動産売却を進める際の重要なステップです。契約内容や種類を理解することで、より良い取引結果を得ることができます。ここでは、媒介契約の基本を解説し、売主様にとって最適な選択肢を見つける手助けをします。
媒介契約とは何か
媒介契約とは、不動産売却を行う際に、不動産仲介業者と結ぶ契約のことです。この契約により、不動産仲介業者は売主様の代理として、買主様を探し、交渉し、契約締結までのプロセスをサポートします。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに特徴と適用場面があります。たとえば、一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社と契約できるため、広範な売却活動が可能になります。一方、専属専任媒介契約では、1社の不動産仲介業者に専属的に任せるため、販売活動が集中（広告費用をかけてもらえる）し、有利な条件での取引が期待できます。
媒介契約の法的枠組みとその意義
媒介契約は、法律で定められた枠組みの中で行われます。これにより、不動産売却の過程での透明性が確保され、トラブルを未然に防ぐことができます。契約書には、不動産会社が行うべき業務内容や、売主が支払う手数料の条件が明記されています。たとえば、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社には定期的な報告義務が課されており、売主は常に進捗状況を把握できます。これにより、信頼関係が構築され、スムーズな売却が実現します。
不動産仲介業者が行う媒介業務（売却時・購入時）について
引用元：一般財団法人 媒介業務と媒介報酬請求権より一部抜粋
不動産売却における仲介の重要性
不動産売却を成功させるためには、信頼できる仲介業者を選ぶことが鍵となります。仲介業者は、売主に代わって市場調査や価格査定を行い、最適な売却価格を提案します。また、広告活動を通じて買主を見つけるだけでなく、交渉や契約締結のサポートも行います。特に、不動産市場や法律に詳しい専門家が仲介に入ることで、取引のリスクを最小限に抑え、最良の条件での売却を実現することが可能です。具体例として、媒介契約を結んだ不動産仲介業者は、売却の依頼を受けた物件に対して、責任を持って売却活動を行い、売買の相手方（購入希望者・買主様）を探し、価格や引渡しの時期などの条件を調整・交渉して、不動産売買契約締結へと進めていきます。よって、売主様は安心して取引を進めることができるのです。
一般媒介契約の詳細
一般媒介契約は、不動産売却において売主が複数の不動産会社と契約できる、自由度の高い契約形式です。売主が広範囲に売却活動を展開できるメリットがある一方で、いくつかのリスクや注意点も存在します。ここでは、一般媒介契約の仕組みや選び方、適したケース、そしてリスクと注意点について詳しく解説します。
一般媒介契約の仕組みと選び方
一般媒介契約は、不動産売却の際に複数の不動産仲介業者と同時に契約を結ぶことができる契約形式です。この契約の最大の特徴は、売主様が自由に複数の仲介業者に依頼できる点です。これにより、売却の機会を広げ、多くの買主候補と接触することが可能となります。一般媒介契約では、売主様自身が買主を見つけた場合は、不動産仲介業者に手数料を支払う必要がないため、売主様の積極的な活動が可能です。選び方のポイントとしては、信頼できる複数の不動産会社と契約することが重要で、各社の販売力やサポート体制をよく比較することが求められます。
一般媒介契約が向いているケース
一般媒介契約は、売却の柔軟性を求める売主様や、多くの買主候補を募りたい売主様に向いています。例えば、売却物件が人気エリアにある場合や、市場が活発である場合には、複数の不動産会社と契約することで、多くの買主候補の方にアプローチできる可能性が高まります。また、売主様ご自身が積極的に買主を探す意欲がある場合や、特定の不動産会社に依存したくない場合にも、この契約形式が適しています。この契約を選ぶことで、売主様は自由に売却戦略を展開できるため、より多くの選択肢を持つことができます。
リスクと注意点
一般媒介契約には、自由度が高い反面、いくつかのリスクと注意点があります。まず、複数の不動産会社に依頼することで、各社が競合関係にあり、必ずしも積極的な販売活動が行われないことがあります。その結果、売却が長引く可能性があります。また、売主様が積極的に売却活動を行わないと、物件の露出が不十分になり、希望する条件での売却が難しくなるリスクもあります。契約を結ぶ前に、各不動産会社の実績や戦略をよく確認し、自分に合った会社を選ぶことが重要です。さらに、契約書の内容をしっかり確認し、手数料や条件に納得した上で契約することが大切です。
ウソのような話ですが、結構この手の話は耳にします。
専任媒介契約の詳細
専任媒介契約は、不動産売却の際に1社の不動産仲介業者と契約を結び、売却活動を任せる契約形式です。この契約では、不動産仲介業者が専属的に売却活動を行い、売主に対してより手厚いサポートを提供しますが、選び方やリスク管理が重要です。ここでは、専任媒介契約の仕組みとそのメリット、リスク管理のポイントについて詳しく解説します。
専任媒介契約の仕組みと選び方
専任媒介契約は、売主様が1社の不動産仲介業者とだけ契約を結び、その会社が売却活動を一手に引き受ける契約です。この契約では、不動産仲介業者が売主に代わり市場調査、価格査定、広告戦略の立案、そして購入希望者との交渉までを一貫して行います。売主様が他の不動産会社に同時に依頼することはできませんが、売主様自身が相手方を見つけた場合（自己発見取引）は、そのまま売買契約を締結出来て、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う必要はありません。選び方のポイントとしては、過去の実績や評判が良い不動産仲介業者を選ぶことが重要です。さらに、契約前に担当者と売却戦略や期待するサービスについて詳細に打ち合わせを行い、信頼関係を築くことが求められます。
専任媒介契約がもたらすメリット
専任媒介契約を選ぶことで、売主は専属的なサポートを受けることができます。具体的には、不動産会社が集中的に売却活動を行うため、販売が迅速に進む可能性が高まります。また、専任契約には不動産仲介業者に進捗報告の義務があり、売主様は常に最新の情報を基に意思決定を行うことができます。さらに、専任媒介契約では、不動産仲介業者が積極的に広告を打ち出し、購入希望者との交渉をリードするため、売主様は煩雑な手続きや交渉を任せることができ、ストレスを軽減できます。このように、専任媒介契約は、売主様にとって信頼性と効率性を高める大きなメリットをもたらします。
専任媒介契約のリスク管理
一方で、専任媒介契約にはリスクも伴います。1社に全てを委ねるため、期待通りの成果が出ない場合、売却が長期化するリスクがあります。このリスクを管理するためには、契約前に不動産仲介業者の実績を十分に調査し、信頼性を確認することが不可欠です。
また、不動産仲介業者のなかには【買い取り保証】を付けている会社もあります。一定期間で売れなかった場合、その会社が下取りをするというものですが、コレは注意が必要です。十分な販売活動をした上で、どうにも売買が成立しなかったのであれば良いのですが、最初から買い取りを狙って、十分な販売活動をしない業者もありますので、十分な販売活動をしてもらっていないと感じたら、媒介契約期間が満了するタイミングで他の不動産仲介業者へ依頼する事をおすすめします。
それでもなかなか業者の良し悪しを判断するのは難しいと思いますので、媒介契約を結ぶときは、契約期間や手数料、その他の条件についても事前に細かく確認し、契約書に明記されているかを確認しましょう。さらに、定期的に不動産仲介業者と連絡を取り、売却活動の進捗状況を把握し、必要に応じて戦略の見直しを行うことで、リスクを最小限に抑えることができます。最終的に、売主様と不動産仲介業者の信頼関係が、専任媒介契約の成功の鍵を握っています。
専属専任媒介契約の詳細
専属専任媒介契約は、不動産売却において最も集中したサポートを受けられる契約形式です。この契約により、不動産会社が売却活動を独占的に行うため、売主様にとっては手厚いサービスが提供されますが、その一方で自由度が制限されるため、慎重な選択が必要です。ここでは、専属専任媒介契約の仕組みと選び方、最大限のサポートを受けるためのポイント、そしてリスクとその対策について詳しく解説します。
専属専任媒介契約の仕組みと選び方
専属専任媒介契約とは、売主が1社の不動産会社とだけ契約を結び、その会社が売却活動を独占的に行う形式の契約です。この契約では、売主が自ら買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通じて取引を行わなければならないという特徴があります。また、不動産会社には定期的な進捗報告（一週間に1回以上の頻度）が義務付けられており、売主は常に売却の状況を把握することができます。選び方のポイントとしては、不動産仲介業者の過去の実績や評判、地域での知名度を重視することが重要です。特に、専属専任契約は売主が不動産仲介業者に全面的に依存するため、信頼できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。また、契約前に担当者と綿密に打ち合わせを行い、具体的な売却計画や戦略について確認し合うことも大切です。
最大のサポートを受けるためのポイント
専属専任媒介契約を最大限に活用するためには、不動産仲介業者との密なコミュニケーションが不可欠です。売主様は、売却の目的や希望する条件を明確に伝え、不動産仲介業者との連携を強化する必要があります。たとえば、売主様が希望する売却価格や期限をはっきりさせることで、不動産仲介業者はより具体的な戦略を立てることができます。また、定期的に売却活動の進捗状況を確認し、必要に応じて戦略を見直すことも重要です。さらに、広告やプロモーション活動についても、売主様自身が確認を行い、積極的に関与することで、より効果的な売却活動を展開することができます。このように、専属専任媒介契約では、不動産仲介業者と協力して売却活動を進めることが、成功への近道となります。
ここで一旦媒介契約の型式ごとの違いを確認しておきましょう。
専属専任媒介契約のリスクと対策
専属専任媒介契約には、多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。1社の不動産会社に全てを委ねるため、期待した結果が得られなかった場合には、売却が長期化するリスクがあります。特に、売主様が自ら買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産仲介業者を通して取引を行わなければならないという制約があるため、自由度が制限される点には注意が必要です。このリスクに対する対策としては、契約前にその不動産会社の信頼性や実績を十分に確認し、契約内容を詳細に理解することが重要です。また、契約期間や手数料、解除条件についても、契約前にしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶことが求められます。さらに、売却活動が思うように進まない場合には、早めに不動産会社と話し合い、戦略の見直しや改善策を検討することで、リスクを最小限に抑えることができます。
最後に、専任媒介や専属専任媒介契約においては、依頼できる不動産仲介業者は1社だけですので、最近は少なくなりましたが、囲い込みが行われていないか確認をしましょう。
このように、囲い込みが行われてしまうと対象不動産の流通性が損なわれ、売却の機会を失います。ある程度期間が経過して売れない場合は、同業他社にお願いして確認してもらうのもひとつの手段です。同業他社が連絡した場合に『商談中』や『契約の予定がある』と断られて、一般の顧客を装って連絡をした場合に『ご案内出来ます』と言って来たら。まず間違いなく囲い込みが行われているでしょう。
その場合は、早々に媒介契約を解除して、他の不動産仲介業者へ依頼する事をおすすめします。
松屋不動産販売株式会社が提供するサポート
松屋不動産販売株式会社は、愛知県と静岡県西部に特化した地域密着型の不動産仲介業者として、売主様に寄り添ったサポートを提供しています。この地域特有の市場動向を深く理解し、成功事例を基にした具体的な売却戦略を提案することで、売主が最適な条件で不動産を売却できるように導きます。
地域密着型の強みと成功事例
松屋不動産販売株式会社が誇る最大の強みは、地域に密着した活動と深い市場理解です。当社は、地域ごとの細かな購入ニーズや、エリア特有の市場動向を把握しており、それを基にした戦略的な売却活動を行っています。例えば、ある物件では、地域特性に合わせた広告戦略を展開し、短期間で売却を成功させた事例があります。地元の学校や交通アクセスといった地域の魅力を強調したプロモーションが奏功し、売主様が希望する条件での売却が実現しました。また、地域の不動産市場に精通したスタッフが、売主様のニーズに応じた柔軟な対応を行うことで、顧客満足度の高い取引を実現しています。このような成功事例が示す通り、松屋不動産販売株式会社の地域密着型の強みは、売主様にとって大きな安心と信頼を提供します。
愛知県と静岡県西部における市場動向と分析
愛知県と静岡県西部の不動産市場は、地域ごとに異なる特徴を持ちながらも、全体として安定した成長を続けています。特に、浜松市を中心とした都市部では、マンション需要が高く、家族向けの一戸建て住宅も根強い人気があります。静岡県西部では、自然豊かな環境を求める買主様が増えており、特に、少し郊外における平屋建ての建売住宅の需要が伸びています。松屋不動産販売株式会社は、これらの地域特性に応じた市場分析を行い、売主様に対して最適な売却タイミングや価格設定を提案しています。
例えば、静岡県西部の住宅市場では、近年の都市開発プロジェクトや交通インフラの整備に伴い、特定エリアの地価が上昇傾向にあります。これに対して、浜松市では、リモートワークの普及により、郊外エリアの需要も高まっています。当社は、これらの動向を細かく分析し、売主が最も有利な条件で取引を進められるようにサポートします。
成功するための媒介契約の選び方
不動産売却を成功させるためには、自分のニーズに合った媒介契約を選ぶことが非常に重要です。適切な媒介契約を選ぶことで、売却活動がスムーズに進み、最終的に満足のいく結果を得ることができます。ここでは、自分のニーズを見極める方法と、複数社を比較して最適な不動産仲介業者を選ぶための査定活用方法について具体的に解説します。
自分のニーズを見極める
まず、媒介契約を選ぶ際には、売却の目的や希望条件を明確にすることが不可欠です。例えば、短期間での売却を希望する場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約よりも一般媒介契約が向いています。複数社が同時に動くことで、既存の購入希望者への紹介もスムーズですし、多くの会社が動くことで情報の伝達は早まります。一方で、時間に余裕があり、広範囲に買主様を募りたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が有利です。具体例として、近年不動産一括査定サイトを利用される方も増え、売出価格が高めになる傾向があります。高めに出す事が悪であるとは言いませんが、一般的に高めの金額で売りに出した場合、売却が完了するまでの期間は長期化する傾向にあります。ですので、優れた不動産仲介業者は適切なタイミングを考えて、価格の変更を提案して来ます。やはり【高い金額でずっと出している】ことは不動産仲介においては鮮度を失うこととなりますので、その鮮度を取り戻すためにも価格の変更は適切に行う方が良いでしょう。よって、これらの打合せをしっかりとやっていくためには、一般媒介より専任媒介契約や専属専任媒介契約で担当者としっかりと打ち合わせする必要があります。
複数社の比較と査定の活用方法
媒介契約を選ぶ際には、複数の不動産会社から査定を受け、その結果を比較することが推奨されます。これにより、物件の適正価格を把握できるだけでなく、各社の対応やサービス内容を比較することが可能です。具体的には、査定結果の価格だけでなく、その根拠や市場動向の説明がしっかりしているかを確認することが重要です。また、査定の際に不動産会社が提案する売却プランや戦略にも注目し、自分のニーズに最も合致する会社を選ぶようにしましょう。過去には、複数社からの査定を基に、不動産会社を選んだ売主が、希望通りの条件で売却を成功させた事例もあります。このように、複数社の査定を活用することで、売主は最適な不動産会社を選び、より良い売却結果を得ることができます。
不動産一括査定サイトを利用するのは、実はあんまりおすすめしていません。その理由は過去の記事でご確認ください。
契約後に成功するためのステップ
媒介契約を結んだ後も、売却を成功させるためには、進行中の市場変化に対応し、契約更新時に適切な判断を下すことが重要です。これにより、売却活動を最適化し、最終的に満足のいく結果を得ることができます。ここでは、契約後に成功するためのステップとして、市場の変化への対応方法と契約更新の判断基準について詳しく解説します。
進行中の市場の変化に対応する方法
不動産市場は、金利の変動や地域の経済状況、新しい政策などにより常に変化しています。これに対応するためには、売主が市場の変化を敏感に察知し、迅速に対応することが不可欠です。例えば、金利が上昇傾向にある場合、住宅ローンの借り入れが減少し、買主の需要が減る可能性があります。このような市場の変化を見逃さず、早めに不動産会社と相談し、価格の調整や販売戦略の見直しを行うことが重要です。また、具体例として、市場が急変した際に、オンライン広告を強化し、買主層を広げることで売却を成功させたケースがあります。このように、進行中の市場変化に対して柔軟に対応し、必要に応じて戦略を調整することが、売却成功の鍵となります。
将来的に売却を検討している方は、是非こちらの記事もご覧ください。
契約更新の判断基準と対応
媒介契約には通常3ヶ月の契約期間（最大が3ヶ月間でそれより短くすることは出来ますが、3ヶ月間より長くすることは出来ません）が設定されており、期間終了時に契約を更新するかどうかの判断が必要になります。契約更新の判断基準としては、これまでの売却活動の進捗状況や市場の現状、不動産会社の対応に対する満足度が挙げられます。売却が順調に進んでいない場合は、契約更新前に不動産会社と再度相談し、戦略の見直しや改善策を検討することが大切です。例えば、売主様が希望する価格での売却が難しい場合、価格の再設定や広告の強化を行うことで、状況を改善することができます。また、契約更新時には手数料や契約条件の再交渉を行い、売主様が納得できる条件で取引を継続することが重要です。最終的には、売主様が安心して売却活動を続けられるように、不動産会社との信頼関係を強化し、共に最適な解決策を見つけることが成功への道となります。
よくある質問とその回答
不動産売却において、契約や手数料、契約違反に関する疑問は多くの売主が抱えるものです。ここでは、具体的な事例を交えながら、よくある質問とその回答を解説します。これにより、売主が安心して不動産売却を進めるための知識を提供します。
契約解除時の手続き
媒介契約を解除する際には、まず契約書に記載されている解除条件を確認することが不可欠です。
一 .乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 .乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 .乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき
引用元：国土交通省＞宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
上記の条文は、国土交通省が定める専任媒介契約の標準媒介契約約款の契約解除の部分を抜粋しています。条文で記載されている通り信義誠実の原則に従い、我々は業務をおこなわないといけません。それを怠った場合には、当然解除される事も受け入れなければならないという事です。
また、他社から当社に売却の依頼を変えられる方のなかに、時々『その他社から何の連絡もない』と言われる方がいらっしゃいます。当然、売りに出して何の連絡もなければ、どうなっているのか？心配なのは当たり前だと思います。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| レインズへの登録 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 | 任意で登録 |
| 業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 売主から求められたら報告 |
よくよく調べてみると、指定流通機構（レインズ）への登録も行われていないという事実が良く発覚します。
こうなってくると誠実な業務遂行とはずいぶんとかけ離れた対応となりますので、これも媒介契約を解除されて当然だと思います。これらの事は、専任媒介・専属専任媒介契約であれば、合ってはならない事ですので、しっかりと文書（営業活動報告書）で業務報告をしてもらい、指定流通機構に登録がされているか物件登録証明書をもらい保管しておくようにしてください。
報酬や手数料に関する疑問
不動産売却における報酬や手数料については、売主が特に気になるポイントです。報酬は通常、売却価格の3%＋6万円（プラス消費税）が一般的ですが、不動産会社や契約内容によって異なる場合があります。
最近は、あまり見かけなくなりましたが、『仲介手数料は、3％＋6万円に消費税がかかります。これは法律で決まっていますのでお支払いください』と説明をする会社が良くいました。法律で決まっているのは、【上限】であり、正規手数料を払いなさいと明記されている訳ではありません。なので、不誠実な対応や納得がいかない行為があった場合は仲介手数料を引いてもらう事も検討すると良いと思います。
また、これも最近見かけなくなりましたが、昔はよく税込み金額の売買金額にそのまま料率をかけて、仲介手数料を請求している会社もありました。例えば売買代金3,600万円（税込み）であった場合、その3,600万円には消費税が含まれています。我々が頂戴する仲介手数料は、その物件の本体価格（税抜き）で計算をしないといけません。つまり、消費税分多く仲介手数料を請求していることになります。これは、宅地建物取引業法にも違反しますし、お客様には過大請求をしている事となりますので、仲介手数料を請求される時はしっかりと確認をしてください。
不動産売却は媒介契約で差がつく！媒介契約の中身を徹底解説：まとめ
不動産売却の成功には、あなたのニーズに合った媒介契約の選択と、迅速な市場変化への対応が鍵となります。専任媒介契約や専属専任媒介契約、一般媒介契約から最適なものを選び、信頼できる不動産会社とのパートナーシップを築くことで、スムーズな売却活動が可能になります。さらに、契約後も市場の動向を注視し、必要に応じて戦略や契約を見直すことで、最適な結果を引き出すことができます。
契約解除の手続きや報酬・手数料に関する不安、そして契約違反が発生した場合の対応策についても、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。松屋不動産販売株式会社は、地域に根差した専門知識と豊富な経験を活かし、皆様の不動産売却を全面的にサポートいたします。私たちのサポートで、安心して売却活動を進めていただけることをお約束します。最適な売却のために、まずはお気軽にご相談ください。あなたの信頼できるパートナーとして、成功への道を一緒に歩んでいきます。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からの提案
不動産売却は、人生の大きな決断です。私たち松屋不動産販売株式会社は、愛知県と静岡県西部に特化した地域密着型の不動産仲介業者として、あなたの大切な資産を最大限に活かすお手伝いをしています。不動産の売却を検討されている方にとって、正確な査定と信頼できるパートナーの選択は、成功の鍵となります。
私、佐伯 慶智が代表を務める松屋不動産販売では、「かんたん自動査定」で、簡単な入力だけであなたの物件の価値をすぐにご確認いただけます。さらに、「売却査定相談」を通じて、地域の市場動向に精通した専門スタッフが、あなたのニーズに合った最適な売却プランをご提案します。
私たちが提供するのは、ただの査定ではありません。これまで多くのお客様にご満足いただいてきた実績と、地域に根ざした深い知識を基にした安心できるサポートです。あなたの不動産売却を成功へ導くために、まずは「かんたん自動査定」をお試しください。そして、さらに詳しい相談が必要な場合は、「売却査定相談」で、ぜひ私たちにご相談ください。私たちはあなたの成功を全力でサポートします。まずは一歩を踏み出してみませんか？
