土地や建物の権利証を紛失してしまったら、不動産売却はどうなるのでしょうか？心配になるかもしれませんが、適切な対処法と手続きを知れば、スムーズな売却が可能です。本記事では、不動産売却に欠かせない土地建物の権利証が紛失した場合の具体的な対処法と手続きを詳しく解説します。権利証の紛失が売却に与える影響から、初期対応の方法、その後の手続きまで、必要な書類や専門家のサポートを段階的に説明します。これにより、不動産売却を円滑に進めるための知識と安心を提供します。権利証を紛失しても慌てずに、不動産売却の手順と注意点をしっかりと押さえて、トラブルを未然に防ぎましょう。
目次
権利証紛失時の不動産売却の基礎知識
不動産を売却する際、所有権を証明する権利証は極めて重要な書類です。しかし、この大事な権利証を紛失してしまった場合、売却に多くの障害が発生する可能性があります。そのため、紛失した際にはどう行動すればよいのか、基礎知識としてしっかり理解しておくことが肝心です。
権利証とは何か？
権利証とは、不動産の所有権を明確に示すための重要な書類であり、正式には「登記済証」とも呼ばれます。この証明書は、不動産登記簿謄本と共に、不動産取引において所有者本人であることの証拠として使われるものです。所有権移転登記を行う際には、この権利証が必須とされており、所有者が本人であることを示す最も重要な証明書と言えます。したがって、不動産売買や抵当権設定などの登記を行う際には欠かせない書類なのです。
なぜ権利証が必要なのか？
権利証が必要な理由は、所有者本人の意思に基づく不動産取引を明確にし、第三者に対して所有権を証明するためです。特に不動産の売却においては、売主が所有権を持っていることを買主に対して証明できる唯一の文書である権利証の提示が不可欠となります。この権利証があることによって、所有権の移転がスムーズに行えるのです。また、万が一、第三者が不正に不動産を売却しようとした場合でも、権利証の差し入れる事が求められることでそのような不正行為を防ぐことができるのです。
※売却する不動産の権利証かどうかの確認は、所有者・受付年月日・受付番号を登記簿謄本と照合して下さい。
権利証がない場合のリスク
権利証を紛失してしまうと、まず売却が困難になるリスクがあります。絶対に必要な書類がないために、買主や不動産会社からの信用を失ってしまう恐れがあるからです。大前提を先に言っておきますと、【権利証を発行することはできません】。なので、権利証を紛失してしまった場合は後述する手続きを踏んで行く必要があります。また、権利証と共に実印と印鑑登録カードも無くなっていれば、少し事態は深刻かもしれません。
売却をする売却をしないにかかわらず、まずは、下記手続きをすることをおすすめします。
- 法務局に出向き、不正な登記がなされていないかを確認すると共に、不正登記防止申出制度を申請しておく
- 念のため、市役所も訪問して、印鑑証明書の発行がなされていないかを確認して、印鑑登録廃止手続きをする
- 事件性の有無にかかわらず、警察署に出向いて相談をして、必要であれば紛失届をしておく
引用元：政府広報オンライン 土地・建物の権利証を紛失しても権利を失うことはありません
引用元：公益社団法人 全日本不動産協会 なりすまし取引における宅建業者の本人確認義務
※登記識別情報（登記識別情報通知）とは従来（2004年まで）の登記済証（権利証）に代わるものです。
上記なりすまし取引の事件については、不動産仲介業者への注意喚起をメインに書かれていますが、その背景にある事件について『権利証の盗難、実印と印鑑証明書の不正取得』という観点で考えると、実に容易に不動産や金銭を不正に取得されてしまう事が分かります。
権利証を知らない間に取られて、運転免許証などの本人確認書類まで偽造されてしまうと、我々不動産のプロにとってもなかなか疑いようがなくなってしまいます。そして、多くの事件でこれらの事件を起こす『地面師』などは、グループで犯行を行うため、だまされやすく、また事件が発覚したあとも、取られてしまった不動産や金銭を取り戻すのは困難を極めます。ですので、権利証は時々確認する、金庫や貸金庫に入れておくなどして大切に保管する事が重要です。
引用元：Yahoo！Japanニュース：恐ろしい…仲介業者・弁護士までグル、1億5,000万円を持ち逃げ！不動産のプロも騙される「地面師」による巧妙な詐欺手口【中央大学法学部教授が解説】
権利証紛失の初期対応ステップ
権利証を紛失してしまった場合、確実な初期対応が重要です。パニックにならずに、冷静に次のステップを踏んでいくことが求められます。まず、紛失の事実をきちんと認識し、どのような権利証が失われたかを確認することから始めます。続いて、紛失を記録しておくことも大切であり、事件の発生日時、場所、状況などを詳細にメモしておくべきです。
紛失したときの初動処理
権利証紛失が明らかになったら、落ち着いて初動処理に取り掛かります。まずは、紛失したことを関係機関に報告すること。これには警察への紛失届の提出が含まれます。次に、該当する権利証を発行した法務局に連絡を入れ、紛失の旨を伝えましょう。これにより、発行元が不正使用などのリスクへの対策を取ることができるからです。
具体的なアクションとしては、法務局に出向き、不正登記防止申出制度を申請する。または、登記識別情報通知の失効手続きを行います。
不正登記防止申出を行う場合、被害届の提出や市区町村長への印鑑登録廃止の届出などが必要です。ただし、緊急を要する場合は、これらの手続きを行わずに法務局へ申出することも可能です。しかし、その後速やかに必要な手続きを完了する必要があります。
法務局の登記官は、登記申請者に出頭を求め、質疑応答や文書の提供を通じて本人確認を行います。不正登記防止申出書が提出されている場合、登記官が申請者の本人確認を行い、確認が取れない場合には、登記申請が却下されることが期待できます。
登記識別情報通知の失効手続きをおこなう場合、法務局には、失効申出制度があります（不動産登記規則65条）。この申出によって、現在の登記識別情報の効力を失効させることができます。
手続きにおいては、失効申出書や身分証明書、印鑑証明書を提出します。また、場合によっては、紛失の経緯や状況を詳細に記載する必要があります。その後、法務局から失効手続きが完了した旨の通知を受け取ります。この通知は、登記識別情報が無効になったことを証明するものです。
失効手続きをする事によって登記識別情報通知書の紛失により第三者が不正に利用するリスクを低減できます。登記識別情報が無効となるため、不正な登記移転ができなくなります。
ここでワンポイント！
既存の登記識別情報通知の失効手続き、または、今後新たに相続したり贈与したり売買などで不動産を取得した時の新しい登記識別情報通知の不発行手続きというのもあります。特に書類の管理や保管が苦手だという方は、あらかじめこれらの手続きをしておくことも良いかもしれません
上記手続きをしたのちに、不動産の売却や土地や建物を担保にお金を借りようとするとき、登記識別情報通知が失効または不発行となっているので、以下の手続きが必要となります。
- 1.司法書士による本人確認情報の作成
売却する人や抵当権を設定する人が、本当に当該不動産の登記名義人であるかについて確認し、それが確認できれば「本人確認情報」を作成して法務局に提出します。本人確認情報の作成費用は司法書士によりますが、概ね5万円から6万円程度かかると思います。
- 2.公証人による認証
公証人とは、当事者から依頼を受けて様々な書類に「これは本物である」などの公的なお墨付きである「認証」を与えたり、公正証書（公的な書類）を作成したりする権限を持った公務員です。公証人は、売却時や抵当権設定時の登記申請書類に、登記名義人本人が記名押印しているものである旨の認証を与えます。これにより、登記識別情報を提出していることと同じ効果を得ることができます。要する費用は数千円程度です。
- 3.事前通知制度
登記の申請時、登記識別情報の記載欄に何も書かず書類を提出します。これにより、後日法務局から本人限定受取郵便で「登記申請があったこと・申請内容に間違いが無ければその旨法務局へ申し出ること」といった通知書が届きます。この通知書に記名押印して法務局に提出することで、法務局は登記申請者と登記名義人が同一であると確認します。
以上の手続きを経て、不動産の売却や抵当権の設定などが可能となります。特に、不動産売買における手続きについて、後述しますが、①本人確認情報の作成で手続きをしていくことが一般的です。
法務局における相談窓口
法務局は権利証の様々な手続きに際し、重要な役割を果たす機関です。紛失した権利証が不動産関連のものである場合は、法務局にある相談窓口を活用することをお勧めします。専門の職員が対応してくれて、必要な情報や手続きの流れを教えてくれます。また、これらの手続きは複雑な場合が多く、時には司法書士などの専門家のアドバイスも必要になるでしょう。
相談をする際は、事前にwebサイトなどで相談日時や持参するべき書類をチェックすることが大切です。また、法務局では権利証以外にも各種登記に関する問題に対応しておりますので、関連する他の問題も一緒に相談すると時間を有効に使うことができるでしょう。適切なアドバイスを得て、手続きを安心して進めていきましょう。
引用元：静岡地方法務局 登記手続き案内
土地建物の売却手続きとは
不動産を売る際には、売却する土地や建物の価値を理解し、買主を見つけるだけでなく、契約手続きや法的な手続きを正確に行う必要があります。所有権の移転は、登記などの複雑なプロセスを伴うので、その流れに沿って適切な処理を行うことが重要です。
不動産のさまざまな価格については、過去のコラムをご参照ください。
プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
不動産売却の流れ
不動産の売却では、まず現状の市場価格を把握することから始まります。次に物件の広告や不動産仲介会社への依頼を行い、買主の募集を開始します。買主が見つかったら、予備動作として売買条件を定めた不動産購入申込書を買主は差し入れます。その条件を売主が了承すれば売買契約に進んでいきます。売買契約において、契約書に双方署名・押印が出来ましたら、買主から売主へ手付金が支払われ、売買契約が完了します。その後は、双方契約の履行事項を完了させて、残金の支払いや登記の手続きを行います。
不動産の成約価格を調べたり、近隣の公示地価を調べたりするには、不動産情報ライブラリを利用して下さい。
不動産情報ライブラリの利用方法や活用方法については、過去のコラムをご参照ください。
売買契約の成立により、必要な書類を収集し、共有者の同意などの手続きを整えなければなりません。最終的には、法務局へ所有権移転登記を行い、売却手続きは完了します。
土地と建物の所有権移転手続き
所有権移転は、売買契約が成立した後に行われる一連の手続きです。まず所有権移転登記をするためには、登記申請書や印鑑証明書といった複数の書類が必要になります。これらの書類を整えた上で、法務局にて申請を行います。この際、登録免許税が発生するため、その金額も事前に計算し買主へ通知し準備しておく必要があります。なお、登記は正確性が求められる作業で、手続きに不備があると所有権移転が遅れる原因になるため、不動産登記に通じた司法書士に依頼することも一般的です。所有権移転後は新しい所有者として登記され、物理的な鍵の引き渡しを経て、売却が完成します。
権利証が無い時の不動産売却手順
ここまで少し前置きが長くなりましたが、実際に権利証を紛失した売主様が不動産を売却することが出来たケースをご紹介しましょう。まず、権利証が無いと分かる時期によって、対応が大きく異なってきます。不動産仲介業者があらかじめ売却の依頼を受けた時に権利証を確認しておれば、事前に対策を講じる事が出来るので、このケースの場合は、売買はすんなり進みます。問題は、決済当日に権利証が無い、または、権利証と思っていた書類が違うというケースです。このケースは最悪当日の決済が出来ない可能性もありますので注意が必要です。
よくある権利証を無くすケース
私のキャリアの中でも権利証を紛失してしまっている売主様が結構いらっしゃいました。【権利証】イコール【大事な物】という認識のもと、大事に保管されているのですが、直ぐに発見されない様にと分かりにくい所にしまわれて、そのまま行方不明になるという事が多いみたいです。その他に、相続した土地と建物の権利証などは、引っ越しを繰り返している内に無くなったり、その他の書類と紛れてしまったりと、捨ててはいないが見つからないという事が割と頻繁に起こっているように思います。繰り返しとなりますが、権利証は非常に大事な書類ですので、金庫などの鍵の掛けられる所に保管して頂き、定期的にその所在を確認していただくことをおすすめします。
権利証がないことがあらかじめ分かっているケース
不動産仲介業者として、権利証の確認をさせて頂くのは当然のことですが、売却のご依頼時、契約締結時、残金決済・引渡し前など、あらかじめ権利証の確認をさせて頂き。権利証がない事がハッキリしていれば、割と対応は簡単です。
【権利証がない】状態で、不動産の登記を行う場合、前述の通り3つの方法があります。
- 1.司法書士による本人確認情報の作成
- 2.公証人による認証
- 3.事前通知制度
実務的な事で言いますと、3つのうち①司法書士による本人確認情報の作成が一番現実的であり、スムーズに登記をおこなう事が出来ます。
基本的に、不動産売買において売主様も買主様もお忙しく、かつ残金決済・引渡しは、銀行と法務局が開いている平日しかできません。なので、【公証人による事前認証】や【事前通知制度】は、少し不向きなところがあり、実務的には【司法書士による本人確認情報の作成】が一番現実的であると考えられます。
よって、事前に権利証がない事が分かっていれば、決済に同席頂く司法書士に本人確認情報の作成をあらかじめ依頼しておくことが出来て、スムーズに決済・登記をおこなう事が出来ます。
権利証がないことがあらかじめ分かっていないケース
先程申し上げた通り、不動産仲介業者は決済が滞りなく出来るように【権利証の確認】をあらかじめしておかなければなりません。時に、権利証を貸金庫に預けているとか、書類に埋もれているのでまた探しておくと、事前に確認をさせてもらえない事もあります。また、決済時にご持参頂いた権利証が別の物件の権利証であったり、ごくまれに、登記簿謄本をずっと権利証と思い込んでいたりして登記簿謄本を持参された方もいます。
決済当日に権利証がない事が分かると、司法書士も本人確認情報の書類を持参していないため、それら書類の作成のために事務所に戻り、また決済場所（銀行）に戻って来てもらわないといけません。朝一番の決済であれば、何とか対応をして頂けるかもしれませんが、午後からの決済では、買主から売主への残金支払が、14：00までに完了しない事も想定しないといけませんので、当日の決済が最悪出来ない可能性があります。
そうなると、決済を延期してまた新たに決済・引渡し日を設定したり、買主様は金銭消費貸借契約をやり直したり、売主様も残債がある場合は、抵当権の抹消手続きをやり直さないといけなくなります。
こうなると、買主様にも、双方の金融機関にも、司法書士にも迷惑をかけることとなりますので、売主様は権利証を事前にしっかりと確認しておくことが重要になります。また、不動産仲介業者はどんなに遅くても決済の前日までに、権利証の実物を絶対に確認する必要があります。
まとめとチェックリスト
不動産売却のプロセスは、複雑で精緻な手続きを要します。特に権利証が見つからない場合、その解決策を見出すことが極めて重要です。本稿では、このような事態に直面した際の対処から、滞りなく売却に至るまでの概要と実際に売却を始める前に行うべき最終的な確認ポイント、また同様の問題を未然に防ぐための対策について、段階を追ってご紹介していきます。
権利証紛失から売却成功までのまとめ
権利証を紛失してしまった場合、まずは代替となる手続きに着手することから始めます。これには、登記簿謄本の入手や不正な登記が行われていないかの確認も含まれます。次に、弁護士や司法書士などの専門家と相談し、必要な情報や書類の準備を進めることが要されます。時には、公証人役場での手続きが必要になることもあります。
その後、実際に物件を市場に出すためのステップに移ります。不動産仲介業者との媒介契約、物件情報の収集と確認、価格設定、広告の展開など、売却に至るまでには数多くの行動が伴います。権利証の紛失がそのプロセスを停滞させないよう、適切な対応を急ぎます。
最終的には、交渉を経て買主を確定し、不動産売買契約の締結に至ります。ここで大切なのは、権利証紛失が買主に与える影響を最小限に抑え、信頼関係を構築することです。なお、売買契約成立後には、残代金の支払いと物件引渡し、最終的な登記変更手続きといった一連のタスクが待っています。
売却前の最終チェックポイント
不動産を売却する前に、ぜひとも確認しておくべき最終のチェックポイントがあります。これには、法的な書類がそろっているか、物件の状態に問題がないか、価格設定が適切であるかといった重要な項目が含まれます。これらを一つひとつ丁寧にチェックすることにより、売却プロセスをスムーズに進行させましょう。
第一に、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、実測図などの必要書類が揃っていることを確認してください。これらは売却の手続きに不可欠であり、漏れがないか細心の注意を払います。次に、修繕しておくべき箇所や改善措置を実施しておくべき点をリストアップしておきます。物件の価値を高めるためにも、これは非常に重要なステップとなるでしょう。
さらに、近隣の市場価格や過去の取引事例を踏まえ、物件の価格設定を最終確認します。相場を逸脱しないよう慎重に調整を行い、不動産仲介業者と協力して最適な価格を設定することが大切です。また、直前の折衝に備え、重要事項説明書や契約書の内容に不備がないかも再確認しましょう。
これらのチェックポイントを万全に済ませることが、安心して売却に臨むための鍵となります。
権利証紛失を防ぐ将来の対策
権利証紛失は取扱いを誤ると発生しやすい問題です。ですから、将来的に同様の事態を避けるためには、予防策を施すことが肝心です。具体的には、権利証を含む重要書類の整理・管理を徹底することから始めるべきです。
まず、すべての重要な書類を一箇所に保管し、その場所を記録しておくことが基本でしょう。セキュリティ対策が施された金庫やロック付きのキャビネットに入れるのが一般的です。
さらに、家族や信頼できる関係者に書類の保管場所を知らせておくことも、万が一の際の対策になります。これにより、本人に何かあった場合でも、必要な書類にアクセスが可能です。
最後に、定期的に書類の確認をする習慣をつけることが大切です。年に一度など、決められたタイミングで書類の存在と状態をチェックし、何か不備があれば迅速に対応する体制を整えましょう。
権利証紛失を防ぐ対策は、不動産の管理をより円滑にし、将来の売却時にも安心して取り組めるようにするために非常に重要です。
土地・建物の権利証を紛失した際の不動産売却手順と注意点：まとめ
土地や建物の権利証を紛失しても、不動産売却を諦める必要はありません。本記事では、権利証を紛失した際の具体的な対処法と手続きを詳しく説明しました。まず、権利証の重要性とその紛失が不動産売却に及ぼすリスクについて解説しました。続いて、紛失した際の初期対応として、紛失届の提出、必要書類の確認、法務局での相談方法を紹介しました。また、紛失届の書き方や再発行手続きの期間と費用、代替書類の利用方法についても詳しく説明しています。さらに、土地建物の売却手続きの流れ、所有権移転手続き、売却契約までの期間管理についても触れ、不動産売却における専門家のサポートの重要性や法務局、地方自治体との連携、税務上の注意点についても詳述しています。加えて、よくある質問とその解決策、権利証紛失から売却成功までの手順、売却前の最終チェックポイント、そして将来のための権利証紛失防止策もまとめています。この内容を理解することで、権利証を紛失しても安心して不動産売却を進めるための知識と準備が整います。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からのアドバイス
土地や建物の権利証を紛失してしまっても、不動産売却を諦める必要はありません。本記事で紹介した対処法と手続きを参考に、安心して売却を進めていただければ幸いです。松屋不動産販売株式会社では、愛知県および静岡県西部において、多くのお客様に不動産売買仲介のサポートを提供しています。代表取締役の佐伯慶智として、皆様が安心して不動産を売却できるよう、会社を挙げて全力でお手伝いさせていただきます。
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