マンション売却や住替えを考えている方におすすめの記事です。「マンション売却のベストタイミングと住替えの手順と費用について」では、売却の手順やタイミング、費用に関する情報を詳しく解説しています。初めてのマンション売却でも安心して進められるよう、具体的な手順をわかりやすく説明し、成功率を高めるポイントを紹介します。住替えの計画中の方には、最適なタイミングの見極め方や、費用を抑えるための節約術も提供。さらに、査定方法や税金対策の情報も満載で、すぐに実践できる知識が得られます。これを読めば、スムーズなマンション売却と住替えがスタートできます。ぜひチェックしてみてください。
目次
マンション売却の基本理解
まず、マンションを売るときの仕組みや手続き、理解しておくべきことの基本についてのご理解を深めましょう。正しい知識があれば、売却プロセスをスムーズに進め、好条件での取引が可能となります。なお、判断を誤ると貴重な資産を適正な価格以下で売却してしまう可能性があるのです。
適正価格の調べ方は、不動産仲介業者に査定を依頼する事と不動産情報ライブラリで成約価格を調べる事です。
引用元：国土交通省 不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリの利用方法や活用方法については、過去のコラムをご参照ください。
マンション売却の流れ
マンションを売る際のプロセスは、大きく分けて次のような段階があります。まず、不動産仲介業者への査定依頼から始まります。市場での価値を把握し、相場に見合った価格設定が肝心です。次に、媒介契約を結び、宣伝・広告を行い、購入希望者を探してもらいます。購入希望者が見つかれば、価格を含めた条件交渉を経て、条件が整いましたら売買契約へと進んでいきます。そして、契約に先立ち重要事項の説明を受け、その後に不動産売買契約を締結します。
そして、最終的には決済・引渡しというステップを迎えるのです。これらの一連の流れを理解し準備を進めることが大切です。
売却時の重要ポイント
売却時にはいくつかの重要ポイントがあります。一つ目は、適正な価格設定をすることです。高すぎると売れ残り、低すぎても損をすることになります。これを避けるためにも、複数の不動産仲介業者に査定を依頼し、比較検討することが大切です。二つ目は、内装や設備が古くともキレイで、清潔に保たれている事も販売時のポイントになります。
また、売却時の税金や手数料も忘れてはなりません。これらの経費も考慮に入れて価格を設定する必要があるのです。最後に、スムーズな取引のためには、信頼できる不動産業者の選定も重要なポイントです。
価格と名の付くものはたくさんありますが、売出価格は極めて重要です。過去のコラムをご参照ください。
プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
相場感をつかむ方法
マンションの売却を考える際、適切な売り出し価格を設定するためには、現在の市場の相場感を掴むことが大変重要です。一般的には、不動産ポータルサイトなどで同じ地域や類似条件の物件の成約件数や価格を調べるのが有効です。また、必ず複数の不動産仲介業者に査定を依頼することで、客観的な市場価値の見積りを得ることをおすすめします。査定結果の違いは、それぞれの業者の市場分析や販売戦略の違いを反映しているのでしょう。これらの情報を基に、最終的な価格決定を行う際の参考にするとよいでしょう。
松屋不動産販売の『購入者向けホームページ』IEDEPAも是非ご確認ください。
現在売出し中の物件は、情報の宝庫です。例えば、【売出しからどれ位の時間が経っているか？】【リフォーム済み物件はどれ位の価格帯なのか？】【どこの仲介業者が売りに出しているのか？】などの情報をあらかじめ得ておくと、ご自身が売却に出す時に迷いが少なくなります。
住替えのスケジュール計画
住替えを計画する際は、スケジュールが最も大事です。スムーズな住替えには、いくつかのポイントに注目し、段階的に進めることが求められます。まず、売却時期を見極め、新居探しとの兼ね合いを考慮に入れつつ、仮住まいが必要かどうかを判断していくことになります。これらの要素が適切に組み合わさることで、心に余裕をもって住替えることができるでしょう。
最適な売却タイミング
自宅の売却タイミングを見極めることが、住替え計画成功の鍵です。通常、春や秋は不動産市場が活発になる時期であるため、売りやすくなる時期と言えるでしょう。また、経済状況や金利の変動、周辺地域の開発計画などの外部環境も重要な要因です。より高い価格で売却したいなら、市場の動向を敏感にキャッチし、不動産のプロフェッショナルの意見を参考に決定していきます。
参考：Google Trends キーワード調査結果
新居探しと併行するコツ
新居探しは、売却活動と平行して行わなければなりません。売却の進捗に合わせながら、理想の新居も見つけることが求められます。優先順位を明確にし、何を最も重要とするのかを決めておくことが肝要です。その上で、複数の不動産仲介会社を利用し情報収集を行うと共に、内見では感情に流されず、冷静な判断を心がけることが大切です。見落としがちなポイントは、不動産情報サイトの利用や、SNSでの住民の口コミも参考にすることが望ましいです。
仮住まいは必要か？
売却と新居の引き渡しタイミングが完全に合わない場合、仮住まいが必要になることがあります。長期間かけて売却を進め、新居を探している間、一時的な住まいが必要になるのです。しかし、仮住まいを探すには、コストや引越しの手間も考慮する必要があります。適切な仮住まいを見つけるためには、賃貸物件の短期契約や、親戚の家を利用するなどの選択肢を早期に検討することが推奨されます。また、荷物の保管サービスを利用するなどして、最小限の荷物で仮住まい生活を送る計画を立てることも重要です。
仮住まいを含む賃貸物件をお探しの方は、松屋地所グループの『松屋住まいるパートナーズ』にご相談ください。
費用と手続きの全体像
不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかり、複数の手続きを行う必要があります。売却価格だけでなく、それに伴う諸費用も把握し、トータルで考えることが重要です。売却プロセスをスムーズに、かつ有利に進めるための全体像を掴みましょう。
必要な売却費用の一覧
不動産売却には、いくつかの必要経費が発生します。それらの経費を事前に知ることは、売却計画を立てる上で非常に重要です。主な費用として、仲介手数料、登記費用、印紙税、そして売主法人で且つ建物があれば、売却に伴う消費税があります。仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う成功報酬型の対価であり、売却金額に一定の割合を支払う形になります。登記費用は、所有権移転等の登記を行うための費用で、司法書士の報酬を含む場合もあります。印紙税は、契約書に貼付する収入印紙代で、契約書などの課税文書に書かれている金額により印紙税が決まります。これらの費用は、売却価格や物件の種類によって異なるため、事前に正確な見積もりを取ることが肝心です。
税金・手数料を抑える秘訣
売却費用を最低限に抑えるための秘訣はいくつかあります。まず、仲介手数料の交渉を試みることが有効です。不動産仲介会社によっては、手数料率に幅があるため、複数社に見積もりを依頼し、比較検討することが大切です。税金に関しては、長期所有（5年超）の物件を売却する場合、税率が異なって来ますので、まずは保有期間を確認しましょう。また、節税対策として、リフォーム費用等を所得控除の対象とすることもできます。物件の売却時期を適切に選ぶことも、税負担を抑えることにつながりまのです。
長期譲渡となるか？簡単な数え方があります。【物件を保有してから1月1日が6回到来しているかどうかを数えます】5回以下なら短期譲渡で、6回以上なら長期譲渡とります。
ローン残債の扱い方
ローン残債がある状態での不動産売却は、特に注意が必要です。残債の有無は、売却手続きや必要経費に影響を及ぼします。まず、売却額がローン残高を下回る場合、その差額分を準備する必要があります。この場合、売却に先立って返済プランを再検討するまたは無担保ローンなどの新たな借り入れの準備をしなければなりません。また、ローンを完済できる場合でも、完済後に抵当権抹消登記を行う必要があるため、その費用も計算に入れておくべきです。所有物件のローン残高と現在の市場価値を把握し、具体的な計画を立てていくことが、スムーズな売却への道標となります。
不動産仲介業者との交渉術
不動産仲介会社との賢い交渉術を身につけましょう。そうすることで、物件の売却や購入の際に最適な結果を引き出せる可能性が高くなります。さまざまなスキルが求められますが、ポイントを理解して実践することが大切です。交渉力は、経験を積み重ねる中で自然と磨かれていきますが、基本的なポイントをおさえておくことが成功への近道と言えるでしょう。
適切な仲介会社の選び方
適切な不動産仲介会社の選定は、不動産取引成功の鍵を握ります。まず、その会社が地域に強いかどうかを確認することが大切です。地元密着型の会社であれば、そのエリアの市場状況を熟知していることが多く、有利な取引につなげることができるでしょう。次に、取引実績をチェックします。多くの成約を成し遂げている会社は、豊富な経験と高い交渉力を持っています。また、口コミや評判も重要な判断材料になります。実際の顧客の声は、その会社がどれだけ信頼に足るかのバロメーターとなるのです。
最後に、自分と相性の良い担当者がいるかどうかも見極めるべきポイントです。不動産取引は複雑で長期にわたることも多く、信頼できる担当者との良好な関係がスムーズな取引を実現するためには不可欠です。
売却価格の交渉ポイント
売却価格の交渉では、物件の魅力的なポイントを前面に出すことが重要です。まず、売却物件のストロングポイントを見つけ差別化を図ります。続いて、類似物件との比較を行い、適正価格を把握することも大切です。売却希望価格は、市場価格の分析結果と自分の要望をバランス良く反映させる必要があります。また、価格交渉では、即決できるだけの柔軟性も持ち合わせておくことが肝要です。そのためには、事前に自分なりの価格下限を設定し、交渉時にはその枠内で機動的に対応できる用意をしておきましょう。加えて、時には非金銭的要素を交渉に加えることも有効です。例えば、引渡しの時期の調整や家具の譲渡を提案することで、価格面での妥協点を見出すこともできるでしょう。
上図のように、売却価格の下限をあらかじめ設定しておけば、判断に時間を要する事も減りますし、迷う事も無くなります。
専任媒介と一般媒介の違い
一般媒介契約と専任媒介契約は、不動産会社との取引形態に大きな違いがあります。一般媒介の場合、複数の不動産会社に同時に依頼することができます。これにより、広範囲に物件情報が拡散されるため、多くの買い手候補にアプローチできるメリットがあります。ただし、その分、各仲介会社の積極性には差が出る可能性があります。一方、専任媒介契約は一つの不動産会社にのみ依頼する形態です。この方式では、依頼した仲介会社は物件の売却活動に専念することが期待でき、集中的な営業努力が見込めるでしょう。しかしながら、専任媒介契約は物件情報の集中管理が求められるため、一つの会社に絞る必要がある点には注意が必要です。どちらの媒介契約を選択するかは、売却のスタイルや目的、さらには市場状況を考慮した上で決定することが賢明でしょう。
マーケティング戦略の立案
成功を収めるマーケティング戦略は、市場の理解から始まります。顧客のニーズや競合の動向に注目し、独自の価値提案を形作って、ターゲット層にアプローチすることが求められるのです。ご自宅マンションが持つ魅力を最大限に引き出し、市場に打って出るその準備こそが、成功のための鍵となります。
売り出し前の準備
繰り返しとなりますが、売出価格についてギリギリまで検討をしてください。相場から何割も高い金額で売りに出すと、当然成約に至る確率は下がります。そして、長期化することは間違いありません。長年の経験から言わせていただきますと、長期化して高く売れた不動産は、1件もありません。私は、バブル景気以後に社会人になっていますので、不動産が高騰した時代を経験していません。その頃の話を先輩社員や上司から聞いたことはありますが、まさに、その頃であれば『持っていたら持っていただけ価格が上がる』ことはあるかもしれませんが、現代において、その様な事象は起こりません。逆に、如何にして『下がる前に売るか』が求められています。
なので、売出価格については、よく検討頂きたく思います。そして、売り出し前に広告活動をどこまで許容するのか？
ご近所に知られても問題ないのか？など不動産仲介業者とよく打合せをして、売りに出したら、1日でも早く成約に至るようにしてください。
こちらのコラムもあわせてご覧ください。種別ごとの早期売却への戦略を記事にしています。
有効な広告手法とは
有効な広告手法とは、ターゲット層に響くメッセージと適切なメディア選択にあるのです。近年はSNSの利用が拡大しており、特に若年層へのリーチには欠かせないツールとなっています。しかし、新聞や雑誌、テレビCM等のトラディショナルメディアも、特定の年齢層や嗜好を持つ層へのアプローチには有効でしょう。また、インフルエンサーやブランドアンバサダーを起用することで、商品の信頼性や魅力を第三者の口コミとして広めることができます。一方で、コンテンツマーケティングでは、提供する価値そのものでユーザーを引き付ける戦略も重要視されています。
売却後の手続き完了へ
不動産の売却が終了しても、そこで終わりではありません。実は売却後の手続きが非常に重要であるのです。これらは売却プロセスの完璧な完了に向けての最終段階になります。手続きの適切な完了を通じて、いずれの当事者にも後のトラブルが発生しないように保証するため、注意を払い、慎重に対応する必要があります。
契約から引渡しまでのステップ
売主として契約後すぐに始めるべきは、買主への物件引渡しの準備です。買主との約束に基づいてお引越しの日程を決め、その日までに物件内の整理整頓を行いましょう。また、物件の鍵や関連する設備の取り扱い説明書を整えます。引渡しに際しては、買主と共に物件の最終チェックを行い、問題がなければ、残金決済へと進み鍵を渡すことになります。この時点で給排水管の確認や設備の動作確認も実施しておくと良いでしょう。そして、新たな住まいへ移る準備にも取り掛かります。
必要書類の準備リスト
売却後の手続きで最も重要なのは必要書類の準備です。売却に伴う様々な書類が求められますので、リストアップし忘れないようにしましょう。主な書類には、物件の登記済証、印鑑証明書、売買契約書、ローン完済証明書（または抵当権解除証書）などがあります。また、そのほかにも売却益が出た場合の税金関係の提出用書類を準備しておきましょう。書類の準備は、時間に余裕をもって進めることが大切です。
引越し業者の選定方法
引越しに伴う業者の選定は、費用とサービスのバランスを見極めて行う必要があります。まずは、複数の引越し業者に見積もりを依頼しましょう。見積もり時には、荷物の量や特別な取り扱いを要する物などを明確に伝えることが大切です。次に、それぞれの業者の評判やサービス内容を比較検討します。例えば、荷解きや荷造りのサービスが含まれているか、保険が適用される範囲はどうかなど、細かい部分もチェックすることが重要になります。オプションの有無や追加料金、作業スタッフの経験などについても、事前に確認しておくと安心です。最終的にはコストとサービスの満足度を総合して、信頼できる業者を選びましょう。
また、引越し業者選びも大切ですが、引越しの時期も大切です。繁忙期には通常期と比べて引越し費用は高騰しますのでよく考えて時期を選択して下さい。せっかく高くマンションが売れたとしても、引越し費用で結局損をしたとならないようにしたいものです。
トラブル回避のための知識
日常生活において、予期せぬトラブルは突然訪れます。しかし、事前に適切な知識を持つことで、多くのリスクを軽減することが可能です。具体的な事例に基づいて、トラブルを避けるためのポイントを学ぶことは、円滑な社会生活を送る上で欠かせない要素となります。
売却中のトラブル例
不動産を売却する際、契約面での不備やコミュニケーション不足によるトラブルがよく発生しています。例えば、売主と買主との間で契約内容に誤解が生じたり、隠れた不具合が後から発覚したりするケースがあります。また、売却に際して近隣住民とのトラブルが勃発することもあるのです。
これを防ぐためには、事前に契約書の内容をしっかりと確認し、疑問点は弁護士などの専門家に相談してクリアにしておくことが大切です。さらに、物件の状態を正確に把握し、必要な場合は専門家による査定を受けることで、後のトラブルを回避します。
リスクヘッジのポイント
リスクヘッジとは、潜在的なリスクを事前に把握し、それを回避、または最小限に抑えるための対策を講じることを指します。不動産売買においては、原則書面にて説明をしておりますが、その書面に書かれていない不具合や不実告知があった場合は、状況が一変してしまいます。まず不具合等が、契約不適合責任の期間内に発生した場合は、売主・買主双方当事者と仲介業者を交えて協議をします。もちろんその協議については、売買契約の内容に基づいて着地地点を模索していくことになります。『金額を引いてあげたのに…』『満額で買ったのに…』と感情的にならずに、冷静に解決に向けて話し合う事が重要です。わたくしの経験上、解決しない問題はありませんので、修復に急を要する場合を除いて、しっかりと協議をしていきましょう。
お得な住替え支援制度
新生活を迎え、よりよい住環境を求めるなかで、お得な住替え支援制度が注目されています。賢く活用すれば、引越しにかかる負担を大幅に軽減できるため、計画的な住替え計画が立てやすくなります。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用して新居を購入した際に、一定期間所得税や住民税を、その住宅ローン残高に応じて控除できる制度です。この控除を受けることで、毎年の税負担が軽減され、経済的な負担が少なくなります。具体的には、新居の購入価格に応じて控除額が算出され、最長で13年間の控除が可能です。節税効果を最大限に享受するためには、事前に専門家に相談し、自身の税制状況に適した計画を立てることが重要です。
引用元：国土交通省 住宅ローン減税
特に、マンション売却で譲渡益が出る予定で、かつ新居について住宅ローンを用いて購入する場合は、この住宅ローン控除を選択するか、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を選択するかを熟慮しなければなりません。この両制度は、併用が出来ませんので、どちらか一方の選択となります。
引用元：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 居住用財産の3,000万円特別控除の特例
ブリッジローン利用のメリット
ブリッジローンとは、現在の住宅を売却した資金で新たな住宅を購入する際に、売却資金が手元に入るまでの短期間をつなぐためのローンです。このローンを利用するメリットとしては、現金がすぐに手元になくともスムーズに住替えができる点にあります。また、一定期間利息のみの支払いで済むため、二重のローン負担を抑えることが可能です。ただし、ブリッジローン利用には別途金利がかかりますので、計画的な返済プランを立てることが成功の鍵を握ります。
松屋不動産販売の住替え支援サービス活用法
松屋不動産販売では、住替えをお考えの皆様に対して、専任のスタッフをご用意しております。この住替え支援サービスを活用することで、住宅探しから引越し、不動産の売却に至るまで、一連の流れをスムーズに進めることができます。専門のコンサルタントが一人ずつに合わせたアドバイスを提供させて頂きますので、利用者の皆様は無駄な時間やコストをかけることなく、効率的な住替えを実現可能です。また、法律や税金に関する複雑な問題もサポートしてくれるので、安心して住替えに臨むことができるでしょう。住替えを考えている方は、ぜひこのようなサービスの活用を検討してみてはいかがでしょうか。
マンション売却のベストタイミングと住替えの手順と費用について：まとめ
この記事では、マンション売却のベストタイミングと住替えの手順、費用について詳しく解説しています。まず、マンション売却の基本的な流れを説明し、査定依頼から売買契約、引渡しまでのステップを紹介しています。また、売却時の重要ポイントとして、適正な価格設定や内装の状態、税金や手数料についての知識も提供しています。
住替えのスケジュール管理については、売却と新居探しのタイミングの見極め方、仮住まいが必要かどうかの判断方法を解説しています。これにより、スムーズな住替えを実現するための具体的なアドバイスを得ることができます。
費用や手続きについても詳細に説明しており、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸経費の一覧を紹介しています。さらに、費用を抑えるための秘訣として、仲介手数料の交渉や節税対策についても取り上げています。ローン残債がある場合の対応方法も詳しく解説しています。
不動産仲介会社との交渉術では、適切な仲介会社の選び方、売却価格の交渉ポイント、専任媒介と一般媒介の違いについて説明しています。マーケティング戦略の立案に役立つ情報も提供しており、売り出し前の準備、有効な広告手法、オープンハウスの効果についても触れています。
最後に、売却後の手続きやトラブル回避のための知識、お得な住替え支援制度についても詳しく解説しました。住宅ローン控除やブリッジローンの利用方法、住替え支援サービスの活用法についても紹介し、住替えをスムーズに進めるための実践的なアドバイスを提供しています。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からのアドバイス
松屋不動産販売株式会社の代表取締役、佐伯慶智（さえき よしのり）です。この記事では、マンションの売却を検討している皆様に向けて、売却の手順、最適なタイミング、そして費用について詳しくご説明しました。不動産の売却は人生の大きな決断ですので、正確な情報と適切なアドバイスが必要です。
松屋不動産販売株式会社 家デパでは、愛知県と静岡県西部に特化した不動産売買仲介の専門サービスを提供しています。私たちの豊富な経験と専門知識を活かし、お客様の大切な資産を適正な価格で売却し、スムーズな住替えを実現するお手伝いをしています。
この記事を読んでマンション売却に興味を持たれた方は、ぜひ［かんたん自動査定］または［売却査定相談］をご利用ください。簡単な情報を入力するだけで、すぐに査定結果をお届けします。詳細な相談をご希望の方には、直接スタッフとお話いただける［売却査定相談］をご案内しております。あなたのマンションの価値を正確に知り、次のステップへ進むために、ぜひお気軽にお問い合わせください。
松屋不動産販売株式会社の［かんたん自動査定］と［売却査定相談］を活用して、マンション売却を成功させましょう。皆様からのご連絡を心よりお待ちしております。
