浜松市で中古住宅を売却するなら知っておきたい高く売るコツ！不動産市況を見極め、最適なタイミングでの売却を実現します。あなたの財産を最大限に評価し、納得のいく取引へと導く方法を公開。
浜松市で中古住宅を売却し、高額での取引を目指す方へ向けた、必読のガイドです。このエリアの不動産市場は、特有の動向を示し、中古住宅の価値を高めるチャンスが溢れています。しかし、その機会を最大限に活用するためには、正しい売却戦略と市場の理解が不可欠です。本記事では、浜松市内で中古住宅を高く売るためのコツを深掘りし、どのようにして不動産市況を味方につけ、有利な売却条件を引き出すかを詳細に解説します。さらに、信頼できる不動産会社の選び方から、売却プロセスをスムーズに進めるためのポイントまで、実践的なアドバイスを提供。売却準備から成約まで、一貫したサポートが可能なおすすめの不動産会社も紹介します。このガイドを読むことで、浜松市における中古住宅売却の成功へと大きく近づくことでしょう。
目次
浜松市で中古住宅を売る理由
浜松市は、静岡県の交通の要所であり、豊かな自然環境と良好な生活環境が魅力です。これらの要素から、都市開発が進んでおりますが、2008年をピークに人口も徐々に減少傾向の最中にあります。しかし、このような経済的・人口的な変動は必ずしも全ての浜松市民にとって、ポジティブな影響を及ぼすわけではありません。特に中古住宅の所有者が直面している困難や新たな機会は、その売却を検討する一つの大きな理由となるでしょう。
不動産市況の影響
浜松市の不動産市況は、比較的安定していると言われています。しかし、都市部への人口集中や急速な街の発展に伴い、新築物件への需要が増えてきています。これは、中古住宅の価格に少なからず影響を及ぼし、売却を検討する一因となります。一方で、都市中心部からやや離れたエリアでは、新生活を始める家族や一人暮らしを考えている若者からの支持を得られる可能性もあります。これらの要素を考慮に入れたうえで、市況の流れを読み解き、適切なタイミングで売却を進めることが重要です。
ライフステージの変化
個別の事情も、中古住宅の売却を検討する大きな動機となります。例えば、子供が独立して家族構成が変わったり、老後の生活を考えて住みやすい地域への移住を考えたりとライフステージの変化が挙げられます。また、仕事の都合で他の都市へ転勤する場合や、自宅以外に投資物件を持つなど複数の保有物件を持つ場合も同様です。これらのライフステージの変化により、その物件がもはや自分や家族にとって必要でなくなれば、売却を検討するのは自然な流れと言えるでしょう。
金銭面での課題
住宅を所有するということは、それなりの負担も伴います。固定資産税や住宅ローン、維持管理費用など、所有にともなうコストは常に把握しておかなければなりません。特に中古物件の場合、築年数が経過すると設備の老朽化に伴い、修繕費用がかさむ傾向にあります。そのような状況下で、物件の価値が下がる一方であれば、負担を減らすために売却を考えることもあります。また、資産としての価値を最大化するために、市場価格が上がるタイミングでの売却を選択することも一つの戦略となり得ます。
中古住宅売却の流れと手順
まず始めに、中古住宅の売却には一定の流れがあります。売却を決意したら、まず不動産会社の選定、その後価格設定や物件の公開、そして最終的に契約から引渡しまでの手続きを行います。それぞれのプロセスには大切なポイントがあり、これを理解しておくことでスムーズな売却が可能となります。以下、それぞれのステップについて詳しく説明してまいります。
不動産会社の選定
まず考えるべきは、信頼できる不動産会社の選定です。自分の住んでいる地域に詳しい会社、中古物件の販売に強い会社など、自分のニーズに合わせて選びます。また、実績や評判を確認し、信頼性や安心感を持てるかどうかを吟味することも重要です。無料の査定サービスを利用して複数の会社から査定額をもらい、それを比較することも一つの手段です。
加えて、会社の営業スタンスも重視するべきポイントの一つです。自分の希望に合わせて柔軟に対応してくれるか、マイペースで進められるか等、自分に合った営業スタイルを持つ会社を選ぶことも大切です。
価格設定と物件の公開
不動産会社が決まったら、次に物件の価格設定と公開の工程に入ります。価格設定は売却成功のカギとなりますので、査定結果や近隣の相場、物件の状態等を総合的に検討して設定します。また、高額売却を望むなら、内装や外装の改修を検討することもあります。
不動産の様々な価格については、過去のコラムに詳しく記述しております。そちらもご確認ください。
プロが教える不動産売却 査定価格・売出価格・成約価格の相関関係
公的な不動産価格の情報は、不動産ライブラリをご利用ください。
その後、物件の公開を行います。物件の情報はインターネットや物件資料等で広く周知し、可能な限り多くの購入希望者へ情報を提供します。購入に向けて見学をしてもらうためには、部屋の清掃やホームステージングも有効な手段となります。
契約から引渡しまで
価格設定と物件の公開が完了したら、次は契約のステージです。購入希望者からのオファーを受け、条件が合えば契約に移行します。契約方法は売主と買主で合意を見て決められますが、一般的には購入希望（買付証明書）を出して、契約、そして引き渡しまでを行います。
不動産売買契約後、買主の住宅ローンが組めるかどうかの審査期間を経て、問題なければ売買契約完了となります。そして最後に、引渡し日を決定し、その日に物件の鍵を新たなオーナーに手渡すことで全ての手続きが完了となります。
中古住宅を高く売る秘訣
中古住宅をより高く見せるためには、様々な戦略が必要となってきます。まず、家の中は、綺麗に保つことから始めるべきです。地味な作業ではありますが、これが最も重要です。これに加えて、リフォームや価格設定、さらにはネット等でのプロモーション活動も大切です。これらの要素を組み合わせて使用することで、あなたの物件は買い手にとってぐっと魅力的なものになるのです。
リフォームの有無とその効果
基本的に、中古住宅の売却において、リフォームをする必要はないと私は思っています。もし本当に必要であれば、『価格で調整』した方が、買主様も納得しやすく、『リフォームを施したけど売れない』という最悪の事態を防ぐことが出来ます。但し、見学に来られた方が、一瞬でガッカリするような状態（壁は穴だらけ、天井のクロスは剥がれて垂れ下がっている）であれば、表層部分だけでもリフォームをした方がよいと思います。逆に、必要以上に豪華なリフォームをしてしまうと、むしろ購入者は高額な費用を恐れて手を引くかもしれません。そのため、適度なリフォームが求められます。
高く売るためには、無駄な投資を避けつつも、家全体の印象を明るく、清潔感のあるものにすることが大切です。リフォームする場所や範囲、素材選びにも気を遣いましょう。
適切な価格設定の重要性
適切な価格設定は、中古住宅の売却を成功させる重要な鍵となります。一言で価格設定といっても、適切な価格を出すためには、物件の立地条件や物件の状態、市場価格等を考慮しなければなりません。また、類似物件の価格もチェックすると良いでしょう。価格を大幅に高く設定しすぎると購入者が近寄らなくなり、逆に安すぎる設定はあなた自身の利益を損なう結果となります。また、適切な価格設定は競争力を上げる手段にもなるでしょう。これらを踏まえた上で、適正価格を見つけ出すことが大切なのです。
ネットなどでのプロモーション活動
現代社会において、ネットでのプロモーション活動は重要性を増しています。中古住宅の売却においても、これを活用すればより広範囲に販売情報を届けることが可能になります。物件の魅力を伝える写真や説明文を付けて、ポータルサイトに掲載するなど具体的な方法は数多くあります。さらに、自身のSNSを活用して物件を紹介するのも良い方法です。その際は、物件の特長や魅力を前面に出した投稿を心がけ、可能な限り多くの人に情報を届けられるよう工夫しましょう。これらの活動を通じて、中古住宅の価格を高く保つための有効な手段となるでしょう。
浜松市での良い不動産仲介会社の見分け方
皆様にとって良い不動産仲介会社はどんな会社でしょうか？不動産ポータルサイトに掲載されているランキング上位の会社でしょうか？レビューで☆がたくさん付いている会社でしょうか？宅地建物取引業を営んで長く歴史のある会社でしょうか？人それぞれ判断基準は異なると思いますが、まずランキングや○○No.1等の王冠を形どったアイコンは、【お金を払えば、買える指標】です。市場調査会社などが時期や切り口を変えてナンバーワンになる様に調査して、【顧客満足度No.1】などを作っています。当社にも営業に来ますが、50万円～300万円ととても高額であり、そもそもお願いしようとも思いません。また、これらの根拠のない（根拠の薄い）ナンバーワン表示については、消費者庁も問題視しており、今後は減っていく事でしょう。
消費者庁も注意喚起しています。
引用元：消費者庁ホーム>政策>政策一覧(消費者庁のしごと) >表示対策>景品表示法>表示規制の概要>比較広告
では、どのような会社が良い不動産仲介会社なのでしょうか？私が考える良い不動産仲介会社というものは・・・
- ①誠実でウソがない会社
- ②売買・売却・購入の全ての事柄に実績がある会社
- ③集客に自信がある会社
この3つではないかと思います。その他にも地元密着型の会社、大手仲介業者なども考えられますが、私が選んだ3つの会社・指標は誤魔化してどうこう出来る内容ではないので、皆さまでも十分に判断が出来ると思います。
誠実でウソがない会社
どの業種・どの職種においても【誠実でウソがない】ことは当たり前のことであり、当然の事と言えます。しかし、どの業界でも誠実な対応とは到底思えない行動をする会社・社員は存在します。また、言い訳や自分の失点を取り繕うためにウソをつく社員もいます。
このような会社や担当者にあたってしまうと不運にも程があります。なので、とても高い査定金額を出す会社でも、物件の事を褒めちぎる担当者でも、本当の部分はそこから先の行動や結果によります。
なので、皆さまには、是非査定や仲介を依頼する前に、会社を訪れて、担当してくれる営業の方とよく話をしてください。30分程度話をすれば、その人の人間性や人となりが見えてきます。多くの担当者と話をして、誠実でウソがない会社・担当者に売却の依頼をしてください。会社の実績や作られたナンバーワンに騙されないようにしてください。
売買・売却・購入の全ての事柄に実績がある会社
この業界に30年近く在籍していますと色んなものが見えてきます。私がまだ大手仲介業者にいた頃は【売りの住友、買いの三井】と言って、不動産の売却には住友不動産販売が強く、不動産の購入には三井のリハウスが強いと言った時代がありました。各社で自社の強みを出して、不動産売買仲介を成立させていましたが、時代は移り、インターネットの普及に伴い、消費者の方も多くの情報を得られるようになりましたので、不動産仲介会社に求められることも段階的にハイブリッド化してきました。なので、売却活動が得意、購入だけは強みがあるでは、不動産売買に特化できなくなって来ています。なので、売却にも強く、購入にも強く、そして、不動産売買の実績も多い、このような会社が消費者に求められるようになりました。大手仲介業者であっても、中堅仲介業者であっても全てに強みを持つことは難しく、われわれ松屋不動産販売では、地域に特化した売却の強み・購入の強み・売買の実績を積んでおります。是非、一度ご確認いただきたく思います。
集客に自信がある会社
集客力に自信がある不動産仲介会社は、多くの購入希望者を惹きつける能力があります。 特にインターネットの活用に長けている会社は、オンライン上で物件の魅力的なプレゼンテーションを行い、広範囲かつ潜在的ニーズまで掘り起こし、定期的なオープンハウス・キャンペーンの開催などで、効果的な広告戦略を展開しています。結果として、物件の認知度を高め、早期売却を実現することが期待できます。浜松市で中古住宅を高く売るためには、このような集客の高い会社を選ぶことが重要です。
売却の際の注意点とリスク
物件を売却する際には、契約不適合責任、相続税の問題、長期譲渡所得税など、予想外のリスクと向き合う必要があるのです。それらを理解し、適切に対処するためには専門的な知識が求められます。その後の手続きもスムーズに進めるためには、事前の準備と理解が不可欠となります。
契約不適合責任
売却する物件に不具合や欠陥があった場合、それが発見されたときに購入者から損害賠償請求などの責任を問われる可能性があるのが契約不適合責任です。売主は物件の欠陥を明らかにする義務がありますが、これを怠ると購入者から損害賠償請求を受ける可能性あります。また、欠陥の有無を知らなかったとしても責任を免れることはできません。そのため、物件を売却する際には、最初から正確な情報を開示することが大切です。
相続税の問題
売却理由のなかに、相続税の支払いを理由とされる方もたくさんいらっしゃいます。実質、相続税を支払う事になる方は、約10人に1人（9.6％）の割合で、多いわけではありませんが、昨今の不動産市況における価格高騰や路線価上昇等で相続税額は増加傾向にあります。
そして、評価の高くなった不動産を相続すると、基礎控除等で引き切れなくなり相続税支払うことになります。
よって、相続で取得された不動産を売却して、相続税の納税を行うことはよくあります。但し、この場合注意しないといけないことは、相続税を支払ったら終わりではなく、その後に譲渡所得税の納税もあるという事です。
ですので、両方の税金をしっかりと計算した上で、納税が可能かどうかを判断して、売却すること肝心です。
最後に、特例として不動産売却による譲渡所得税について、支払った相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算（経費を増やす）することが出来ます。ここでは、詳細な説明は省きますが、少し譲渡所得税が軽減されますので、相続税を納税された方は、利用するようにしましょう。但し、この特例にも条件がありますので、注意が必要です。
引用元：国税庁ホーム＞税の情報・手続・用紙＞税について調べる＞タックスアンサー（よくある税の質問）
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
長期譲渡所得税
売却する物件を長期保有（5年間を超える）していた場合、売却益に対して長期譲渡所得税が課されます。これは、物件を5年以上保有（相続の場合は従前の所有者の保有期間も継承）していた場合に適用される税金で、税率は短期譲渡と比べて約半分になるので（短期39％、長期20％）その保有期間によっては大きな負担となる可能性があります。そのため、物件を売却する際には所有年数を確認し、譲渡所得税を最適なタイミングで支払うための計画を立てることが必要です。
売却査定の申し込み方法
売却査定への申し込みは、既に所有する不動産や価値を持つ物件の価値を正確に判断するための手続きです。一般的に、直接訪問して査定を行う方法、電話での査定申込、またはオンラインで手続きを行う方法の3つがあります。それぞれについて、具体的な申し込み方法を説明します。
直接訪問での査定申込
直接訪問での売却査定申込は、専門家が物件の実態を直接確認して査定を行う方法です。これは、物件の実際の状態や周辺環境を実際に見ることができるため、より精度の高い査定が期待できます。最初に訪問日を調整し、その日に専門家が訪問して物件の詳細を確認します。査定に必要な情報を提供するため、物件の資料、修繕履歴などを揃えておくことが有益でしょう。
電話での査定申込
次に、電話での売却査定申込のやり方です。直接訪問が難しい場合や、手早く簡易査定を受けたい場合に適しています。まずは査定を依頼する不動産仲介会社や専門事業者に電話をかけ、査定の申し込みを行います。ここでは、物件の大まかな情報や望みの売却価格などを伝え、条件や希望を具体的に伝えます。電話申込後、簡易査定の結果が伝えられますが、これはあくまで目安であり、最終的な売却価格は物件の詳細調査後に決まります。
オンラインでの査定申込
より手軽に申し込むことができるのが、オンラインでの売却査定申込です。不動産仲介会社や専門事業者のウェブサイトから、必要情報を入力して申し込むことができます。ここで必要となる情報は、物件の基本情報、築年数、設備状況、リフォーム履歴などです。これらの情報をもとにオンライン上で簡易査定を行い、査定結果をメールなどで受け取ることが可能です。ただし、最終的な売却価格は、あくまで目安であり、詳細な調査後に決まります。オンラインでの申し込みは、24時間いつでも可能であるため、時間的な制約を感じる方にとっては便利な選択肢と言えるでしょう。
中古住宅売却のまとめ
中古住宅売却は資産の有効活用の一環となります。適切な手続きと理解をもって進めることで、将来の負担を減らし、有利に取引が進むでしょう。ここでは、中古住宅売却のメリットや注意点をわかりやすくまとめます。成約に向けた手続きの基本から成功するためのポイントについて詳しい説明を加えていきます。
中古住宅売却で得るメリット
中古住宅売却の大きなメリットは、資産価値の最大化にあります。不要な住まいが資産として評価され、現金化されることで、新たな投資や生活の資金に使うことができます。また、空き家問題の解消や街並みの美化にも寄与します。
さらに、売却による税金負担の軽減も見逃せません。当然の事ながら、土地・建物にかかる固定資産税等の支払いは売却することによって無くなります。また、住んでいた（居住用）自宅であれば、居住用財産の3,000万円特別控除を利用すれば、物件の規模にも寄りますが、無税とする事も可能です。
引用先：国税庁＞No.3302 マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）
中古住宅売却時の注意点
中古住宅売却には様々な注意点があります。まず、適切な価格設定が重要です。高すぎれば売れにくく、安すぎれば売却価格が下がり損をしてしまいます。市場価格を把握して、適正な価格を付けることが大切です。
また、買主の探し方も重要なポイントとなります。自分で直接買主を見つけるのか、不動産仲介会社に委託するのか、選択は慎重に行うべきです。それぞれにメリット・デメリットがあり、自身の状況に合わせて最善の方法を選びましょう。
購入希望者の対応も重視すべきです。良い事ばかりではなく、実際はココが不便であったとか、過去の不具合や修繕の履歴などもしっかりと伝えて、後々のトラブル発生を未然に防止しましょう。
成功する中古住宅売却のために
成功する中古住宅売却のためには、まず適切な売却価格を設定すること、次にタイミングを見極めることが重要です。市場の動きを理解し、良いタイミングで売却を行うことがポイントとなります。
売却価格設定については、不動産価格が上がる時期や、不動産の需要と供給のバランスを見極めるのが重要です。こうした市況の理解を基に、適切な価格を設定していきましょう。
また、売却する際は清潔感のある住まいをプレゼンテーションすることが大切です。内見時に好印象を与えることで、売却をスムーズに進めることができます。
さらに、売却する前には、必要な書類の準備と手続きについて理解しておくことが求められます。こうした事前準備は、売却プロセスをスムーズかつ迅速に進めるために不可欠です。
これらの要点を押さえ、戦略的な売却を行うことで、成功への道を開くことができるでしょう。
浜松市で中古住宅を高額売却するためのコツを教えます：まとめ
浜松市で自宅を売るとき、高値で売り抜けるためには、その地域独特の不動産市場を理解し、適切な売却戦略を立てることが必須です。このガイドでは、浜松市での中古住宅売却において高価格を引き出す方法に焦点を当て、市場の動向を活かした売却テクニックや、物件の価値を最大化する準備の仕方、信頼性のある不動産会社の見極め方など、売却プロセスに関わる一連の重要なポイントを幅広くカバーしています。また、売却準備から取引完了までを円滑に進めるためのアドバイスも詳しく解説しており、適切な価格設定から効果的な物件のプレゼンテーション方法まで、具体的な戦略が提供されています。
