相続したマンションの扱い方は、人生の大きな転機において多くの人が直面する難題の一つです。相続という重要な時期に受け取るマンションに対し、それを売却するべきか、あるいは引き続き保持するべきかの選択は、個々の未来の計画、家計状態、そして税金の問題を含む多様な要因を検討する必要があるため、簡単なものではありません。この導入部では、相続マンションを手放す際の利点とそのリスク、保持し続けることの利益とそれに伴う義務、及びそれぞれの選択肢があなたの将来にどのような影響を及ぼすかについて、深く掘り下げていきます。相続によって得た不動産をどのように最適に利用するかは、単なる財産の管理を超えた意義を持ちます。本文を通じて、相続マンションを売るか保持するかの判断基準について、必要なすべての情報を丁寧に説明し、賢い選択をするための支援を提供します。
目次
相続マンションをどうすべきか迷っているあなたへ
突然の相続があなたの生活を一変させてはいませんか。特に、相続したのがマンションである場合、その行方に迷う方も少なくないでしょう。相続財産はそのまま譲り受けるのではなく、どう活用すべきかを理解することが重要です。この記事では、相続したマンションをどうすべきかの選択肢とそのメリット・デメリットについて考察していきます。
相続とは何か
相続とは、他者の財産や権利が、その者の死後に一定の法律に従って別の者に移ることです。遺産相続と呼ばれ、亡くなった人に対応する人がその財産を受け取る権利を持つのです。しかし、相続は単なる財産の譲り受けだけでなく、相続税という税金を支払う負担や、他の相続人との分割の問題などを按配（あんぱい）する必要もあります。
また、相続人になるためには一定の要件があり、相続法に基づき相続権が認められます。相続は、司法書士や弁護士などの専門家に依頼をしないといけないこともある複雑な制度です。
相続に関するコラムは他にもありますので、合わせて読んで頂きたく思います。
相続した不動産、どうすべき？売る物件と保有すべき物件の見逃せないポイント
相続マンションがもたらす課題と可能性
相続によって手に入れたマンションは、一見すれば幸運のように思えますが、様々な課題をもたらすこともあります。例えば、その維持管理に必要な費用や、相続税の支払いが必要になれば、予期せぬ金銭的負担が増える可能性があります。
しかし、一方で相続マンションには大いに可能性が秘められています。それを賃貸に出すと、安定した収入源になり得ます。また、売却すれば一時的な大きなお金に換えることも可能です。ポイントは、自身のライフスタイルや経済状況に合わせて、最善の選択を行うことです。
相続マンションの選択肢：売却と保有
相続したマンションをどうするかの代表的な選択肢は、「売却」と「保有」です。売却を選ぶ場合、販売価格を一定期間待つリスクがありますが、一時的な大金を得ることができます。その資金は投資やビジネスの資金に回すこともあれば、生活費や教育費などに充てることもできます。
一方、保有を選ぶとなると、物件の管理や維持のためのコストがかかりますが、賃貸物件として運用すれば、相続財産から定期的な収入を得ることが可能です。また、自身の住まいとして利用すれば、生活環境が充実することもあります。いずれの選択肢もメリット・デメリットがありますので、自身の状況と相談しながら適切な選択を行っていくことが大切です。
マンションをどれくらいの価格で売れるか評価する
マンションを売却する際、その価格はどのように決定されるのでしょうか。ご自身で評価額を知るための複数のポイントが存在します。これらを理解し、行使することで、より有利な売却条件を築き上げることが可能になります。以下では、具体的なマンションの価格評価方法、相場の理解方法、そして査定専門家の意見を聞くことの重要性について詳しく解説していきます。
マンションの価格を評価する方法
一般的には、マンションの価格を評価する上で不動産会社の査定を利用するのが一般的です。しかし、自己評価も役立ちます。例えば、築年数や立地条件、間取り、室内や設備の状態など、具体的なマンションの特性を考慮した上で、類似物件の相場情報を元に価格を算出します。専門の知識がなくてもインターネットを活用すれば、相場価格のデータを手に入れることが可能です。値下がりやマンションの評価に影響する要素を調査した結果、それらを元に評価額を決めることができます。一方、マンションの価値を評価する上で大切な視点として、近隣の開発計画など未来の価値を予測することも重要です。これらの要素を踏まえた上で、自己評価を行うことでより適切なマンション価格が見えてくるでしょう。
※こちらのサイトから全国の不動産（マンション含む）の過去の成約情報を検索することができます。
相場を理解する
相場を理解することが売却価格の評価には必要不可欠です。まず、同一マンション内や近隣の相似性を持つ物件の取引価格を調査しましょう。これにより、その物件の「相場価格」が見えてきます。しかし、物件価格は日々変動するため、可能な限り最新の情報を取り入れることが大切です。また、相場価格は地理的な条件やマンションの特性、市場の需給状況により影響を受けます。これらの情報を理解し、適切な売却価格を想定することが大切です。「相場を知ること」は、価格交渉の際にも有利な武器となります。
査定専門家の意見を聞く
不動産業界の専門家は長いキャリアと経験を元に、精緻な価格評価を行うことが可能です。そのため、この専門家たちの意見を聞くことは、自己評価だけでは見逃されがちなポイントを把握したり、プロからの視点で物件価格を見直すことができたりします。専門家と一緒に物件を見てもらい、その評価点を聞くことで、自分では気づかなかったマンションの価値や欠点を知ることができます。その情報をもとに、価格を再評価することで、より適切な価格設定が可能となるでしょう。
将来の市場動向を把握する
将来の市場動向を把握するということは、ビジネスの成功において欠かすことのできない要素となります。市場の動きを理解し、トレンドを先読みすることで、新しいビジネスチャンスを掴むことが可能となります。特に不動産市場は変化が激しく、再開発や経済状況の変動によって、価格が大きく変動することもあります。そのため、投資する際には将来の市場動向を理解することが重要になります。
国土交通省発表：不動産価格指数より抜粋
※マンションについては、各種資材の高騰や職人不足が顕著で、全体的に価格上昇が著しいですが、この上昇は需要以上に上がっているため、世帯年収1,000万円以上のパワーカップル家庭でも購入は困難であり、需要の減衰と共に価格は下落していくものと考えられます。
新築マンションの高騰の理由は、過去のコラムに詳しく書かれていますので、そちらをご確認ください。
未来の不動産市場の予想
不動産市場の未来は、多くの要素により形成されます。データ解析や経済指標などを用いて未来予想が可能ですが、完全な正確性を保証するものではないことを理解することが重要です。しかし、これらの手段を駆使することで、マーケット価値の変動や需要の変化などを予測し、良好な投資決定を行うことが可能になります。近年では、IT技術の進化に伴い、数値分析の技術が飛躍的に向上しています。これにより、より具体的な未来予想が可能になりつつあります。不動産投資において、リスクとリターンを評価する際には未来の予想が大きな役割を果たすことでしょう。
地域特性と将来価値
不動産の価値は、その地域特性に大きく影響を受けます。たとえば、観光地の不動産は観光客の流入に左右されることがあります。再開発が行われるとその地域の価値は一変し、資産価値も大きく上がることもあります。それゆえ、将来価値を見極めるためには、地域の将来の計画や開発状況を把握することが大切となります。また、一過性のブームだけではなく、地元の産業や人口動態を見て長期的視野で考えることも大切です。地域の特性をしっかりと理解して、将来の価値を見極めることで、最適な投資を行っていくことが可能になります。
浜松市中央区は特にマンションエリアですので、その価格変動は注視していくべきだと思います。
経済情勢と不動産需要の関係
経済情勢は、不動産市場の需要に深く関係しています。経済が好調な時期は、企業の設備投資や個人の住宅購入により、不動産への需要が増えます。逆に、経済が冷え込むと不動産への需要は低下します。また、金利の動向や政策の影響なども市場に大きな影響を与えます。金利が低いときは、ローンを利用した不動産投資が増える傾向にあります。そのため、投資を計画する際には、現在の経済状況を把握するだけでなく、今後の金融政策の動向や経済見通しを考慮に入れることが重要となります。
相続税と売却益の影響を理解する
資産を相続したり、財産を売却したりするときに直面するのが税金です。それぞれに計算される相続税や譲渡所得税というものがあります。これらの税金はどのように計算され、どのように影響を与えるのでしょうか。また、税金を考慮したうえで効率的な資産の管理や売買を行うためにはどうしたらよいのでしょうか。今回は、それぞれの税金の仕組みや考慮点について説明し、あなたがより知識を深める手助けになることを目指します。
相続税の計算方法
相続税とは、親族から財産を相続した際に発生する税金です。計算方法は少々複雑ですが、基本的な手順は以下の通りです。
まず、相続財産の価額を確定します。相続財産は、不動産、金融資産、現金などが含まれます。これが「課税対象額」となります。
課税対象額から基礎控除（※）を適用し、控除後の相続財産が得られます。そのあとは税率表に従って税額を計算し、必要に応じて減税措置を適用します。最終的なあなたが支払うべき相続税額が得られるのです。
※基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
譲渡所得税の仕組み
譲渡所得税とは、財産（主に不動産や株式）を売却した際の利益、つまり売却益に課される税金です。売却益とは具体的には、財産を売却した際の売却価格とその財産を取得した際の取得価格との差額を指します。
譲渡所得税の税率は定められており、売却益が一定額を超えるとその超過分に対して一定の税率が適用されます。特定の条件下では、一定額までの売却益に対しては非課税となる特例が存在しますので、これを利用することで税負担を軽減することも可能です。
税金を考慮した売却価格の設定
税金を考慮した売却価格の設定をするためには、まず売却益がどの程度になるのかを見積もることが大切です。その上で、譲渡所得税がいくらになるかを計算し、税金を差し引いた実質的な収益を算出します。
次に、買い手が納得する価格と、自身が満足できる価格のバランスを考慮して価格設定をします。市場価格を調査し、近隣の類似物件の売却価格等を参考にしながら、税金や売却にかかる他の費用を考慮した上で価格を設定することが重要です。最終的には、売却価格が税金やその他の費用を覆い、かつキャッシュフローを確保できるような金額にすることが求められます。
マンションを保有すべきか検討する
不動産投資と聞くと、まず思い浮かべるのがマンションの購入でしょう。今回のケースは、購入ではなく、相続での取得という事になりますが、売却せずに保有をする意味を掘り下げていきましょう。
多くの人が住まいとして使うマンションを保有することは、資産形成の一つの方法と目されます。しかし、一方でそれぞれの業界の動向やエリア特性、さらには経済情勢などを見極めなければならないという面もあります。相続によりマンションを取得後の運用という視点からも、マンションの保有を検討する際には確認すべきポイントが多く存在するのです。
相続で取得したマンションを賃貸に出した場合の収益の見込み
先にお伝えしたとおり新築マンションは現在高騰を続けています。その高騰したマンションを購入して、賃貸に出していては、とても収益を上げることは出来ません。但し、相続にて取得したマンションについては、実質取得費はゼロ（相続税支払いは別として）になりますから、賃貸に出して家賃が入ってくれば収益を上げることは可能です。
ですが、物件の収益性を見極めることは、不動産投資の重要なポイントと言えます。足元の賃貸市場における家賃相場や、地域の人口動向、また立地条件などから収益を見込むことが可能です。しかし、これらの要因には一定の変動があります。都市開発に伴うエリアの価値変動や経済情勢の影響により、家賃の相場は変化します。加えて、人口の流動や立地条件も長期的な観点から見直しを行うことが必要です。したがって、賃貸収益の見込みを立てる際には、これらの要素を踏まえたリスク管理や適切な情報収集が求められます。
運用コストの試算
マンションの保有には、固定資産税や管理費、修繕費用などさまざまなコストが付きまといます。これらは、賃貸収益だけでなく、マンションの運用全体のコストパフォーマンスを左右します。固定資産税は、物件の評価額により年々変動します。また、管理費や修繕費は、マンションの規模や設備、築年数などにより大きく変動します。このような運用コストの試算を行うことで、物件の運用計画を立てる時に一目瞭然となります。それぞれの費用を把握することで、安定した運用を実現することが可能となります。
空室リスクの考慮
マンション投資の大きなリスクの一つが空室です。特に、人口の流れが中心と離れていく地域では、常にこの空室リスクの対策が必要です。また、新築物件やリフォーム物件が近くに建築されると家賃相場が下がる可能性がありますので、その点も検討すべきでしょう。このようなリスクを考慮した上で、物件の選定や家賃設定を行うことが求められます。さらには、入居者確保のための広告費用の負担や報奨金を導入することも必要となります。空室リスクは、不動産運用の大きな課題と言えますが、これを適切に管理することで収益性を確保することが可能です。
保有の場合のランニングコストを計算する
不動産を保有する場合に織り込むべき重要な要素として、ランニングコストがあります。これは、物件の維持・管理にかかる継続的な費用のことを指します。このランニングコストを正確に把握しておくことで、物件の保有が経済的負担にならないように計画することが必要です。ランニングコストは、大きく分けて修繕積立金と管理費、維持費（メンテナンス）と税金の四つから成り立ちます。
修繕積立金と管理費の試算
まず、修繕積立金と管理費について考えてみましょう。修繕積立金は、建物の長期的な維持・修繕に必要となる費用を想定して、毎月一定額を積み立てるものです。具体的な金額は、物件の大きさや構造、築年数などによって異なるため、専門家に相談しながら試算することが求められます。
一方、管理費は、清掃費用や共用部分の電気代、有料放送・インターネットの基本料、ゴミ処理費用などが含まれます。これらの費用も、物件の規模や設備により変動するため要注意です。修繕積立金と管理費の適切な管理を行うことで、物件価値を維持し、安定した収益を確保することができます。
維持費と税金の予測
最後に維持費と税金について考えてみます。維持費には、マンションの専有部分における修繕費など、税金については固定資産税と都市計画税が含まれます。これらも毎年の支出となるため、しっかりと予測しておきましょう。特に固定資産税等は物件の評価額や地域により大きく差が出る場合があります。
また、維持費については、早々に掛かるものではありませんが、例えば、相続したマンションが古ければ、給湯器が故障したり、コンロが点火不良を起こしたりとこれら設備の修復・入替は家主負担となるので、毎月の家賃から一定額を積み立てておく事をおすすめします。
専門家の見解と助言を求める
投資や事業に関わる重要な決定を下す際、自身だけの知識と経験で最適な選択をすることは難しいです。そのため、さまざまな専門家の見解と助言を求めることは、価値ある選択をするために必須です。専門的な知識と経験を持つプロからの意見は、独自の視点で物事を見つめ直すきっかけとなり、新たな発見や着想を得ることができます。
不動産コンサルタントと話す
不動産投資は大きなリターンをもたらす可能性がある一方、そのリスクもまた大きいです。そのため、専門的な知識を持つ不動産コンサルタントと話すことは重要です。彼らは市場動向の理解、物件選択の基準、資金計画など、成功するために必要な様々な情報を提供します。具体的には、現在の市場価格や予想される将来の価格動向、物件の立地や環境、物件の管理状況や補修予定を把握するための助けを提供します。また、購入後の物件運用についても、賃料設定や管理運営の具体的なアドバイスが得られます。これらの情報を元に、より確実な不動産投資の計画を立てることができるのです。
税理士に相談する
投資や事業を行う上で、税金は無視できない要素です。税金の影響を理解し、最適な税金計画を立てるためには、税理士に相談することが必要です。税理士は、各種の税法や制度を深く理解しているため、個々の事業や投資に最適な税金計画を提案します。企業活動に関する税務、資産運用に関する税制、相続税や贈与税の問題など、あらゆる税金問題に対する助言が得られます。これにより、税金負担を最小限に抑えつつ、ビジネスや投資を行うことができます。
専門家への質問リストの作成
専門家に助言を求める時、適切な質問をすることが重要です。しかし、すべてを自分で質問するのは困難かもしれません。そのため、事前に質問リストを作成することが有効です。必要な助言を得るための質問をリストアップし、それを元に専門家との対話を進めることで、イメージしている以上の情報を得ることができるでしょう。質問リストの作成は、自分が何を知りたいのか、また、それが自分の目的にどのように寄与するのかを明確にするための作業でもあります。
最終的な決断を下すための考え方
決断が必要となる、人生の大きな岐路に立たされるとき、その選択は容易ではありません。賛否が分かれるような問題が発生したら、その決定は時間と神経を使い果たします。しかし、ベストな決定を下すための考え方を身につけることで、適切な判断が可能になります。念入りに事前の調査を行い、周囲の意見を尊重すること、そして最も重要なのは自分自身のライフスタイルとマッチした選択をすることです。異なる視点から事態を検討することで、総体的な視野を持つことができます。
利益とリスクのバランスを見極める
最初に考慮すべき点は利益とリスクのバランスを見極めることです。全ての選択肢には利益とリスクが伴います。具体的な業績数値やデータを基にした分析を行い、どの選択肢が最高の利益をもたらし、それでいて最低限のリスクを伴うのか検討しましょう。さらに重要なのは、長期的な視点を持つことです。短期的な利益が大きくても、長期的なリスクが同等に大きいのであれば、その選択を見直す余地があるでしょう。また、一つの選択肢に絞り込む前に、可能な限り多くの選択肢を模索してください。逐一、それぞれの利益とリスクを評価し、全ての選択肢をバランス良く比較することが重要です。
自身のライフスタイルとフィットする選択を行う
最後に、自身のライフスタイルとフィットする選択を行うことが重要です。その選択は一時的なものではなく、長く影響を及ぼすため、自身の生活スタイルに適したものであることが必要です。選択はいくら良くても、それが自己のライフスタイルに合わなければ、その良さが全く活かされません。自己の価値観やライフスタイルに基づいて選択を行い、それが自分の人生を豊かにし、より幸せをもたらすのであれば、それが最良の選択と言えるでしょう。自己の内面と向き合い、ライフスタイルに合った選択を行うことで、日々の生活がより満足度の高いものになります。
売却するか保有するかの最終判断
まず、その相続したマンションにご自身が住むか否か？既に自己所有の住まいを購入している状況であれば、その2つを比較して不要と思われる方を処分又は賃貸に出す事を考えてみてください。
ここからは、より現実的な話となりますが、ただ単純に保有するのはNG行為であると思います。マンションは少なからず管理費・修繕積立金・駐車場代が掛かります。よってただ単純に持っているだけであれば、資産の流出を招いてしまいますのでやめた方が良いでしょう。
では、売却にするか？保有するか？については、その相続したマンションの価値および収益性を十分に考慮して、売却した方が得なのか、収益性が高く賃料が十分にとれると判断できるなら賃貸に出す選択をして頂きたく思います。
相続したマンション、売るべきか保有するべきかの判断基準：まとめ
相続によって手に入れたマンションの扱い方は、多くの人が直面する大きな決断です。この選択は、将来の資金計画や生活設計、さらには税務戦略にも大きく影響します。売却を選択した場合、即時の資金獲得と将来の価値増加の機会損失のバランスを考えなければなりません。一方、マンションを保有し続けるという選択は、定期的な収入源や自己利用の可能性を提供しますが、それには管理費用や空室のリスク、相続税などの検討事項が伴います。
