浜松市での収益物件売却！成功の秘訣と最新情報
いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
今回は、浜松市での収益物件・1棟売アパートなどの売却について記事にしていきたいと思います。皆様の中には、『アパートを売る？どういう事？』と疑問に思われる方もたくさんいらっしゃると思います。通常の不動産売買においては、売主は買主の完全な所有権の行使を阻害する権利を引渡しまでに除去・抹消しなければなりません。契約書にもこのように『売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する』と書かれています。
ですが、この収益物件・1棟売アパートの売買においては、『入居者（賃借権）負担付の売買契約』となりますので、売主は、賃借権の抹消などはせずに、そのまま土地と建物を引渡すことになります。俗にいう『オーナーチェンジ』というわけです。では、このようなオーナーチェンジ物件を売買する事があるかと言うと、通常の不動産仲介業者は、基本的に居住用不動産（中古住宅、中古マンション、新築建売住宅や土地）がメイン業務ですので、あまり取引自体がないのが事情かと思います。家デパにおいても居住用不動産の売買がメインですが、取扱単価が高いので積極的に取引が出来るように取り組んでいます。
今年度（令和5年11月30日現在）、松屋不動産販売株式会社での収益物件の成約
・令和5年 7月度 豊橋市西小鷹野4丁目1棟売アパート 成約価格135,000,000円
・令和5年 9月度 知立市谷田町上空池1棟売アパート 成約価格67,000,000円
・令和5年10月度 豊橋市飯村南3丁目1棟売アパート 成約価格29,800,000円
・令和5年10月度 知立市南陽1丁目1棟売マンション 成約価格166,000,000円
残念ながら、浜松市での収益物件の契約は、今期においてありませんが、家デパ浜松店でも実績とノウハウはありますのでご安心ください。
浜松市の収益物件市場について
浜松市は、東京都から約250km、名古屋市から約120kmといったビジネスエリアからのアクセスが良好であり、産業が盛んな地域でもあります。このような理由から、浜松市の不動産市場には大きな魅力があるのです。また、浜松市は人口が約80万人と大都市に分類され、人口は微減していますが、十分需要が見込まれるエリアでもあります。市内には大手企業や研究施設が数多く存在し、経済力も十分。そのため、不動産投資を考えている方にとっては有望な市場と言えるでしょう。
浜松市の物件市場の特徴
浜松市の収益物件の市場はと言うと、今期（11月30日現在）において、収益物件の成約は20件あります。指定流通機構に登録されている件数が全てではありませんので、もう少し件数はあると思います。また、中には2億2000万円の成約も含まれており、仲介業者としては、非常に魅力的な市場であると考えます。特に中心市街地や駅近辺には多くの賃貸マンションやアパートが見受けられ、入居者ニーズも高い地域であります。市内は、単身者・子育て世代からシニア世代まで幅広い層が豊かな生活を送れる環境が整っており、多様なニーズに対応できる物件が多く存在しています。また、市内の一部エリアでは再開発が進行中で、新たな物件が供給される可能性もあります。
浜松市で人気の物件エリア
浜松市で人気の物件エリアは、中心部の浜松駅周辺とスズキ㈱・ヤマハ㈱・㈱河合楽器製作所・浜松ホトニクス㈱などの大手企業が集まる中区・南区（令和6年1月より中央区）です。浜松駅周辺はアクセスが良好であり、レストランやショッピング施設も充実しています。そこでは、ワンルームマンションやファミリータイプのマンションが人気で、一定の需要が確保されています。中区・南区では、大手企業が集まることで人口が集中しており、中長期的に見ても需要が安定していると言えます。
将来性のあるエリアとは？
将来性のあるエリアとして注目されているのは、浜松駅前や遠州鉄道沿線エリアです。浜松駅前は、新幹線駅前という利便性から、ビジネスホテルやオフィスビルが建設されています。これにより、住宅ニーズはもちろん、投資物件としての魅力も高まっています。遠州鉄道沿線エリアは、開発が進行中で賃貸物件や分譲住宅も盛んに建設されており、この動きは物件価値の向上を期待させます。浜松市の収益物件市場は大きな潜在能力を秘めており、注視しておく価値があるでしょう。
収益物件の売却方法
収益物件の売却は、不動産投資の最終フェーズであり、これがうまくいかなければ投資全体が水の泡になることもあります。収益が見込める物件を売るときに知っておきたいのが、売却前のチェックポイント、売却の流れと必要な書類、そして高価売却のためのテクニックです。これらを理解していれば、より円滑な売却が可能になります。
売却前にチェックすべきポイント
物件売却を考える際、初めて評価すべきはその物件の市場価値でしょう。マンションやアパート、商業ビルなど、物件の種類や立地、築年数などによって市場価格は大きく変動します。不動産業者に価値を評価してもらうか、類似物件の物件情報を収集して比較検討することです。
そして次に重要なのは、物件に何らかの問題がないか確認することです。建築基準法違反や修繕の必要性などがないかを調べる必要があります。もし問題点が発見された場合、売却価格に大きく影響を及ぼすだけでなく、売却自体が困難になる場合もあるのです。早めに対策を講じましょう。
売却の流れと必要書類
売却の初めのステップは、物件の価格を設定し、売却を希望する旨を不動産業者に伝えることから始まります。それに続いて売却活動が行われ、契約書類の作成と手続きが行われ、最終的には所有権の移転と売却代金の受け取りまで続きます。
売却に必要な書類は、物件の登記事項証明書、固定資産税評価証明書、印鑑証明書などが主なものです。また、売却に向けての修繕や改修を行った場合は、それらの証明書（見積書や請負契約書、竣工図）も必要となります。手続きの途中で必要な書類が揃っていないとスムーズな売却が難しくなるので、早めに準備しておくことが肝心です。
高価売却のためのテクニック
一つ目のテクニックは、適切なタイミングでの売却です。不動産市場は季節や経済状況により変動しますので、最高価格で売却するためには市場の動向を見極めることが重要です。二つ目は、物件の魅力を引き立てることです。物件の良さや利点を際立たせることで、高い価格で売却する可能性が増します。最後に、適正価格の設定も大切です。適切な価格設定がなされないと、物件が売れずに長期間に渡って売出し中になる可能性もあります。価格設定には専門の知識が求められますので、不動産専門家のアドバイスを受けることもおすすめします。
浜松市の不動産業者選びのポイント
不動産選びは誰もが一生に一度は必ず経験することでしょう。しかし、特に浜松市においては、豊富な選択肢があるため、どの業者を選ぶべきか難しい問題になります。そこで、不動産業者の選び方について詳しく解説し、きっと貴方の選択を少しでも容易にする手助けになるでしょう。
信頼できる不動産業者の見分け方
信頼できる不動産業者の見分け方はいくつかのポイントで明確になります。第一に、収益物件・一棟売アパートや一棟売マンションの専門知識があり、そしてそれを売主様に分かりやすく説明できる能力が求められます。また、その業者が浜松市地域に精通していて、地元の市場動向を理解しているかどうかも重要です。さらに、適合性と透明性も非常に重要な要素で、すべての行為が法的なガイドラインに則っていること、そして、費用、契約、サービスについて明瞭かつ公開されていることが求められます。さらに、不動産業者が査定した価格が合理的かつ客観的な価格であり、売買成立時に、不適切な手数料を請求しないこと（たまに聞きます）も同様に重要でしょう。
収益物件の売買が得意な松屋地所グループ：松屋不動産販売 家デパ
浜松市では、収益物件を得意とし、評価が高い不動産業者が多く存在します。その中で、手前味噌で恐縮ですが、当社も収益物件を得意とする業者のひとつであると思っています。
グループの基幹企業である松屋地所は、多くの収益物件を保有し、また売買も行っています。そして、同じくグループの松屋ハウジングは管理戸数4,000戸を超える賃貸管理を行っている会社です。また、賃貸物件の仲介を松屋住まいるパートナーズが行っております。そして、収益物件の売買仲介をしているのが、我々、松屋不動産販売 家デパであります。もちろん浜松市にも店舗があり、家デパ浜松店として売買仲介業務を行っています。
これらグループ企業の多くの実績と経験で、ノウハウやデータを蓄積し、それらを基に収益物件の売買をトラブルなく安全に仲介させて頂いています。各グループ企業のリンクを貼っておきますので、そちらもご覧ください。
物件売却成功のための業者選び
物件売却成功のためには、的確な業者選びが不可欠です。売却する物件の種類や物件に対するニーズ、そして市場の状況による影響を理解している業者を選ぶことが求められます。また、売却を進める過程での交渉力も重要なポイントとなりますので、経験豊富な業者を選ぶことをおすすめします。売却後のサポートについても考慮することで、予期せぬトラブルを未然に防ぐことが可能です。最後に、業者の評判や過去の実績も重要な選択基準となりますので、じっくりと情報を比較し、最適なパートナーを見つけ出すことが成功のカギとなります。
売却価格の決定方法
物件や商品の売却における価格設定は非常に重要なステップです。値段が相場より高ければ売れないし、逆に低すぎれば損をしてしまいます。売却価格の決定方法について説明します。まず、適正価格を知るための方法を理解し、次に、相場の把握を行います。そして、高額売却を実現するための価格設定方法を学びます。これらのステップを踏むことで、最適な売却価格を設定できるでしょう。
適正価格を知るための方法
適正価格を知るためには、まず自身の物件や商品の価値を評価しましょう。この価値は機能や性能、品質、ブランド力などが影響してきます。更に、同じようなタイプの物件や商品がどの程度の価格で取引されているかを調査します。これにより、市場に出回っている同様の物件や商品と比較し、あなたの物件や商品の適正価格を決定することができるでしょう。
次に、大きな影響を及ぼすのが需給バランスです。市場に出回る物件や商品の数と、それを求める人々の数のバランスにより、価格は大きく変動します。なお、需要が供給を上回ると価格は高くなりますし、逆に供給過剰で需要が供給を下回ると価格は下がります。
相場価格の把握
相場価格の把握は、適正価格を設定する上で欠かせない工程です。まず、同じような物件や商品の取引価格をリサーチしましょう。これはオンライン、地元の情報誌、専門誌などを利用して調べることが可能です。そこで得られた情報を基に、自身の物件や商品もこれらの価格帯に位置付けることができます。相場を理解することは、自身の物件や商品が適正価格で取引される確率を高めます。
また、『木造だから表面利回り12％以上にしないとダメ』とか、『築浅の鉄筋コンクリート造だから7％あれば大丈夫』などの定説のような話しで金額を出すのではなく、一棟毎に出口戦略まで考えて査定・金額算出をしないといけません。
そして、価格は季節や市場の動向により変動しますので、最新の情報を常に把握しておくことも重要です。
高額売却を実現するための価格設定
高額売却を実現するための価格設定には、いくつかの思考法が存在します。まず、物件や商品の競合が少ない場合や、独自性（大学の近く）が高い場合は価格を上乗せして設定することが可能です。次に、特別な付加価値（駅前物件）や魅力（RC造築浅）がある場合も同様に高価設定にする事が出来ます。しかし、価格を高く設定するだけでは売却は困難です。理由や背景を説明し、その価値を伝えることが重要です。それによって、購入者が納得いく形で高額売却が可能になります。
売却後の手続き
不動産を売却した後は、その処理に関わる様々な手続きが待っています。売買契約後の手続き、ローン返済後の手続き、そして売却後の税金対策など、一つ一つがとても大切です。これらの手続きを適切に進めることで、スムーズな売却作業を実現します。
売買契約後の手続きフロー
まず、売買契約後の手続きフローについてです。契約成立後、売主は名義変更の申請書類を準備します。これには、登記事項証明書や印鑑証明書、売買契約書などが含まれます。また、購入者への引き渡し前には、最終的な物件確認を行うことが重要です。購入者と共に最終確認を行い、物件に不具合がないかを再確認します。その後、残金の支払いを受けたら物件の引き渡しを行い、名義変更の申請を法務局に提出し、手続きを完了させます。これらのフローをスムーズに進行させるためには、専門の不動産会社や司法書士への依頼も一つの手段となります。
ローン返済後の手続き
次に、ローン返済後の手続きについて説明します。基本的に、収益物件を建築または購入時に融資を使っている場合は、残金決済と同時に、その抵当権を抹消しなければなりません。売買契約が完了後、借入をしている金融機関に連絡をして、全額繰り上げ返済をするので、抵当権の解除手続き（解除証書の準備）を依頼します（金融機関によって2週間から1カ月位かかります）。決済当日は、その金融機関の口座に残債務の入金が確認出来たら、あらかじめ準備してもらった解除証書を受領する事ができます。その後、抵当権抹消登記を行うことになります。専門的な知識や手続きが必要なため、司法書士に依頼することが一般的です。これらの手続きを適切に行うことで、将来的なトラブルを防ぎ、安心して不動産売却を終えることができます。
売却後の税金対策
最後に、売却後の税金対策について説明いたします。売却時の利益に対しては譲渡所得税が必要となりますが、その計算や申告は複雑なものです。売買契約成立後には売却価格や取得時の価格などを確認し、適切な計算を行いましょう。また資産を整理することで税金の節約にも繋がります。これら必要な手続きを専門家に依頼するか、独自に行うかは売主の判断になります。プロの専門家に依頼することで、確実に正しい手続きを進めることができ、安心して売却後の生活を計画することができます。
不動産投資と税金の関係
不動産投資と税金は密接な関係にあります。不動産投資を行うと、資産の管理や売買によって利益が生じ、それに対して税金が発生します。また、土地や建物の所有、運用から経済的な利益を得るための行為であり、その過程でかかる税金も投資にとって大きな要素となります。したがって、投資を上手く進めるためには税金の理解が欠かせません。不動産投資で得た利益に対し、どのような税金が存在し、いつどの程度支払うべきなのかを理解することで、投資をより効果的に進めていくことが可能になります。
不動産投資の税制
不動産投資において、税務は非常に重要な要素となります。賃貸収入や売却益は総じて所得とみなされ、所得税が課税されます。特に、売却時に大きな利益（買った価格よりはるかに高く売れた時）を得た場合、売却益は不動産譲渡所得として課税されます。また、不動産を所有しているだけでも固定資産税や都市計画税がかかります。これらの税金は物件の評価額によって決まるため、物件の価格動向に注意を払うことが求められます。他にも、様々な税制が関わってきます。これらを理解し、効率的な不動産投資を進めるためには的確な税務知識が必要となります。
節税対策の方法
不動産投資における節税対策もまた重要なテーマとなります。例えば、一定の要件を満たした借入の利子は必要経費としてみなされ、税負担を減らす事が出来ます。また、固定資産税等は、適切な評価額の設定により軽減することが可能です。さらに、必要経費として認められる経費を積極的に計上することで、所得税を抑える効果があります。このように、知識を持つことによってさまざまな節税対策があります。こういった節税対策を活用することで、投資の利益を最大化し、リスクを最小化することが可能になります。
売却による税金の影響
不動産投資における売却には、税金の影響が大きく、投資の戦略を左右します。具体的には、所有期間が5年を超える場合、売却益に対する税率が低く設定される制度（長期譲渡）があります。これにより、長期的な保有により売却益の課税が軽減されるのです。また、一定の経済的な困難を抱える人を対象に、税金の猶予や減税の制度も設けられています。売却のタイミングや方法をうまく選択することで、税金負担の軽減が可能となります。このように、売却にまつわる税金は、投資のリターンを大きく左右するため、適切な売却戦略を練ることが求められます。
収益物件の売却をしたら購入も？失敗しない物件の選び方
収益物件を売却される方の中には、『相続したけど賃貸のオーナーはやれない』とか、『家族に残してもオーナーはやれないだろうから今のうちに売っておこう』と難しさ故の売却理由もありますが、資産の組み換えとして、売って次を買うという方も多くいらっしゃいます。
そこで、物件選びは一生に何回も行うわけではないため、失敗したくないと思います。そのためには、事前の情報収集と念入りな下調べが重要です。価格だけでなく、立地条件や間取り、管理体制など、多角的に物件を見ることが重要となります。方法としては、設備のチェック、駅からの距離、近隣の環境調査等、物件をじっくりと見て回ることが必要です。さらに、インターネットでの情報収集も欠かせません。これらを踏まえた上で、自身の生活スタイルや将来的なライフプランに合った物件を見つけることが大切なのです。
押さえておきたい物件の選び方
物件選びは極めて重要な決断の一つです。そのため、きちんとした選び方を押さえておくことで、後悔することなく、快適な投資ライフを送ることができます。
まず、立地条件は非常に重要です。物件が駅から遠すぎる場合や、周囲に必要な生活施設がない場合は生活に不便を感じるでしょう。また、土地の地価も見逃せません。地価が高すぎると、購入後の税金負担が大きくなります。
次に、間取りや建物の構造も重要な点です。自分の投資スタイルに合った間取り（1Rなのか、ファミリータイプなのか）が存在するか、また、建物の強度や耐久性は十分か、しっかりと確認してください。
さらに、購入後の管理体制も確認が必要です。管理会社が入っている物件かどうか、また、管理費や修繕のための積立の額も確認・計算しましょう。
これらを押さえ、自分の条件に最も近い物件を探すことが大切です。
新築と中古、どちらがお得？
新築と中古の物件、どちらがお得なのでしょうか。これは一概には答えられません。
新築物件の魅力は、何もかもがピカピカで、トラブルが少ないことです。また、新築時には最新の設備や技術が導入されていることが多いです。しかし、新築の場合は価格が高く、郊外に物件を探すことが多いかもしれません。これは通勤時間が長くなってしまうというデメリットも考えられます。
一方、中古物件は価格が抑えられるというメリットがあります。また、中心部でも物件が出ているため、立地の良さもポイントとなります。しかし、中古物件は修繕が必要かもしれませんし、設備が古い場合もあります。
どちらがお得かは、あなたの投資スタイルや予算、価値観によります。これらを考慮することで、自分にとって最適な物件を見つけることができるのです。
まとめ
不動産投資は一見難しく見えますが、実は成功への道筋がはっきりとしています。成功へのカギとなるのは、資産価値をうまく高め、収益物件売却のタイミングを見極めること、そして絶えず情報を得て今後の不動産投資の見通しを描くことです。これらを適切に実行すれば、一貫した利益を得ることが見込めるでしょう。
成功のための収益物件売却のポイント
収益物件売却の成功のカギは、売却タイミングと適正な価格設定にあります。売却するタイミングは、市場価格が高騰している時期や物件の需要が高まるシーズンに合わせるとよいでしょう。また、物件の価格設定はリーズナブルでありながらも利益を出せる範囲で設定します。これらのポイントを押さえつつ、専門的な不動産仲介業者や不動産査定士による的確な金額算出・査定を受けることも重要です。彼らの専門的な意見を参考に、最適な売却価格を設定することで、収益物件売却の成功に大きく寄与できるのです。
資産価値を高めるためのテクニック
資産価値を高めるテクニックとしては、まず物件のメンテナンスとアップグレードが挙げられます。築年数が経過した物件でも、適切にメンテナンスとアップグレードを行うことで価値を大きく高めることが可能です。また、立地条件をうまく活用することも大切です。例えば、交通の便が良い地域、商業施設が集積している地域、自然環境が良い地域などにある物件は、資産価値が高まる傾向にあります。
あとは、満室にしていく事も大切です。但し、満室を急ぐあまり低い賃料で入れてしまうのはNGです。前述のとおり、適切なメンテナンスや設備の入替などを行い、資産価値を高めて、募集賃料の下落を防ぐことも重要です。
今後の不動産投資の見通し
不動産投資の見通しを描くためには、常に最新の市場動向と情報を把握しておくことが重要です。これにより市場の変化に素早く対応し、リスクを適切に管理しながら投資を行うことができます。また、新たなビジネスモデルやテクノロジーの進化、社会的なニーズの変化なども視野に入れて、柔軟な投資戦略を立てていくことが求められます。最近では、エコフレンドリーな物件（環境に配慮した物件）への投資や、シェアリングエコノミーに対応した物件への投資などが注目されています。こうした新たなトレンドを見逃さず、迅速に対応することで、今後の不動産投資を成功に導く大きな見通しを描けるでしょう。
