いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
今回のコラムは、浜松市で自宅を売却するときに役に立つ記事にしたいと思います。せっかくマイホームを購入したのに、何某かの理由でご自宅を売却しなければならなくなった場合、皆様はどんな気持ちでいらっしゃいますか？
売りたくないという気持ちが強いですか、出来たら元は取りたいと思いますか、それとも失敗だけはしたくないと思いますか。我々仲介業者としては、出来るだけ皆様にご納得がいく売買をして頂きたく思い、自宅（戸建・マンション）の売却について、相場と成功のポイントを分かりやすく説明したいと思います。
目次
浜松市で自宅を売却する際の基本知識
不動産売却とは相応の専門知識と手続きが必要ですが、浜松市で自宅を売却する際の基本的な流れと市場の特徴を理解することで、よりスムーズに売却プロセスを進めることができるでしょう。この記事では、浜松市の不動産事情を中心に、不動産売買の全体像と、自宅売却の具体的な手順について詳しく解説していきます。
不動産の売却とは
不動産の売却とは、自身が所有する土地や建物を第三者に譲渡し、その対価を受け取る行為を指します。これは法律的にも決まった手続きを踏まなければならず、専門的な知識を必要とします。売却する際には、まず不動産の価値を評価するための査定を行います。査定額は、物件の立地、築年数、広さなどによって大きく変動します。査定にはオンライン査定や訪問査定などがありますが、正確な金額を知りたい場合は訪問査定が適しています。査定額が決まった後は、不動産会社に仲介依頼（媒介契約締結）をして販売活動を開始します。販売活動が進み、買い手が見つかれば売買契約を結び、最終的には所有権の移転登記を行い、売却は完了となります。
浜松市の不動産市場の特徴
浜松市は静岡県西部に位置し、中部地方の中心都市の一つとなっています。また、浜松市は一部が浜名湖に面しており、自然豊かな環境と市街地の利便性を兼ね備えているため、住みやすさを求めるファミリー層に人気があります。さらに、大手企業の進出や交通の発展に伴い、人口も増加傾向にあり、不動産需要も堅調です。物件の価格は立地や築年数によりますが、一般的には駅近や繁華街近くといった利便性の高いエリアほど高価になります。また、浜松市で自宅を売却する際には、地元密着型の不動産会社を利用するとより良い条件で売却できることが多いです。
また、浜松市は、令和6年1月1日より行政区画を変更します。現在の7区から3区に統合されます。
詳細は、浜松市ホームページ『行政区の再編について』をご覧ください。
この行政区画変更は、中区に集中していたニーズの分散が起こる可能性がありますので、特に旧東区・旧南区・旧西区・旧北区・旧浜北区にとっては、ビジネスチャンスにつながる事になると思います。
浜松市での自宅売却の流れ
浜松市で自宅の売却を考える際には、まずは信頼できる不動産会社の選び方から始めます。地元の不動産市場に精通した会社を見つけ、そこで査定価格を算出してもらいます。次に、売却価格や条件を決定し、宣伝や販売活動を開始します。買い手が見つかったら、重要事項説明や売買契約を結びます。契約後は所有権移転登記を行い、売却が完了します。売却準備から完了までの過程は複雑ですが、専門家に依頼することで、より自宅売却をスムーズに行うことができるでしょう。
築年数別の自宅売却相場
あなたの大切な自宅、いざ売却となった際に気になるのが売却価格でしょう。物件の価値は築年数によって大きく変動します。築年数とは、建築からの経過年数のことを指します。不動産の価値は新築時点が最も高く、以後、年数が経過する毎に価値が下がる傾向にあります。とはいえ、いくつかの要素によって売却相場は左右されますので、単純に築年数だけで価値を判断するのは難しいのです。以下では、築年数別に自宅の売却相場について見ていきます。
新築〜5年未満の売却相場
新築物件から5年未満の物件に関しての売却相場を見てまいります。新築に近い物件は最も高い価格で売ることができるでしょう。過去には、飯田グループホールディングス（一建設株式会社、株式会社飯田産業、株式会社東栄住宅、タクトホーム株式会社、株式会社アーネストワン、アイディホーム株式会社）の建売で購入時よりも高く売れた事例も多々あります。なぜなら、新築に近い物件は建築後の劣化がほとんどなく、新品のような状態が期待できるからです。しかし、新築後1年以上経過して売却する場合は、それほど価格は高くはなりません。それでも、購入時の販売価格に近い価格が期待できますが、一度生活をされた物件ということで新築同様の価格は望みにくくなります。新築から5年未満の場合、価値は断続的に下落します。しかし、管理の状態や建物の質、物件の立地などによって価格にバラツキが出ることもあるのです。そのため、高く売却するためには常に管理状態を良好に保つことが必要なのです。
5年〜10年の売却相場
5年が経過し、築10年未満の物件になると、自然に価格は下がります。5年から10年の間に物件の価値は、新築時の7〜8割程度まで下落します。しかし、その価格も建築当初からのメンテナンスの状況や立地条件、周辺環境など様々な要素によって左右されます。例えば、地震に強い構造体を使用していたり、駅近や学校区内などの好立地であったりすると、価格の下落が緩やかになることもあります。ですから、売却価格を高く保つためには、定期的なメンテナンスと物件情報の適切な伝え方が重要なのです。
ですが、築後10年と言うのは、言い換えると、住宅ローンを返済して10年という事になります。
少しシミュレーションしてみるとハッキリと分かりますが、この最初の10年はローン残高の減りが遅い（最初の方は利息の支払いが多い）のです。
元利均等35年返済 金利0.40％にて3,000万円を借りたとしましょう。1年ごとのローン残高を計算しています。
仮に、3,000万円の物件を全額ローンで購入した場合、ローン残高が8割を切るのは8年5ヶ月（89回返済）後となります。ここで注意点が2つあります。
- 実際は、売却にあたり仲介手数料や諸経費、転居費用などが掛かるため、実際は8割以下にしないと追加資金が必要になる。
- 金利が現在とても低い（計算は0.40％）ので、残高の減りは早いですが、金利が高い商品や金利上昇があると残高は減りにくい（フラット35の金利に近い1.90％で再計算すると10年経過後の残高は23,352,147円となります）。
よって、築10年未満の自宅売却は実はなかなか難しいところがあります。
10年以上経過した物件の売却相場
そして、10年以上経過した物件の売却相場ですが、築年数が進むにつれて物件価格は下がる傾向にあります。しかし、シンプルに築年数が価格を決定付けるわけでもありません。物件の管理状態、立地、築年数よりも最新設備が整ってるかどうかによって価格は左右されます。その他、リフォームの有無なども大きな要素です。リフォームを行い、建物を新築時に近い状態に保てると価値が上昇し、売却価格も上がるでしょう。築10年を超えると劣化が目立つため、こまめなメンテナンスと適切なリフォームが欠かせません。以上のように、自宅の価値は多くの要素によって変動します。そのため、築年数だけで売却価格を決めるのではなく、様々な角度から物件の価値を見ていくことが大切なのです。
自宅売却時のポイント
自宅を売却する際には多くのポイントを考慮する必要があります。単純に不動産業者に頼むだけではなく、何を優先すべきか、何を重視すべきか、その判断基準を把握することが、自宅売却の成功に繋がります。マーケットの動向を理解し、自宅の資産価値を冷静に判断し、最適な売却タイミングを見極め、適切な売却手順を踏む。これらが自宅売却のポイントとなります。
資産価値の判断方法
自宅の資産価値を判断するためには、まず物件の特性を把握することが大切です。立地や建物の構造、築年数、設備の状態等、自宅に含まれるそれぞれの要素が絡み合い、価格に影響を与えます。次に、不動産マーケットの状況を鑑みることが重要です。地域の人口動向や経済状況、近隣の相場価格など、マクロな視点から自宅の価値を測ることが求められます。具体的な価格は不動産業者に依頼し、査定を受けることで明らかになりますが、独自で資産価値を見極める力は、適切な売却価格設定に直結します。
売却タイミングの選定
売却タイミングは、実は自宅の価格に大きく影響を与える要素です。不動産市場は、株などの金融市場と同じく、景気の波に影響されます。景気が好調な時期は購買意欲が高まり、逆に不景気時には購入意欲が低下するので価格は値下がりする傾向にあります。さらに年間を通じてみても、生活リズムに合わせた需要の増減があるため、タイミングの選定が重要です。具体的には春や秋の不動産市場が活況を呈しやすい傾向があります。緻密なマーケット分析により、適切な売却タイミングを計画しましょう。
実際に自宅を売るための手順
自宅を実際に売却するための手順は、まず査定してもらい、適切な価格設定をするところから始まります。次に、不動産業者と契約を結び、自宅の広告掲載を行います。その後、買主が現れるまで待つ時間がありますが、ここで売却活動の進捗をきちんと管理することが大切です。買主が現れたら、売却価格等の詳細を最終調整し、契約へとコマを進めます。契約後、所有権移転登記を行い、不動産会社を通じて買主から代金を受け取り、売却は完了します。一連の手続きは専門知識が求められるため、信頼できる不動産会社とパートナーシップを築くことが重要です。
売却に失敗しないためのテクニック
売却に成功するためのテクニックは幾つかありますが、そのテクニックを的確に駆使することが何よりも重要でしょう。一つひとつをしっかり理解し、自分の状況に合わせて最適な選択をするのが成功へのカギとなります。ここでは、マーケティングの方法、価格交渉の秘訣、そして公開範囲とターゲットの選定方法について詳しくご紹介していきます。
マーケティング方法
マーケティング手法とは販売に際しての戦略を練る方法です。その中でも最重要なのは、あなたの商品を最も欲しがっているターゲットを見つけ、その人たちに商品の魅力を伝えることだと言えるでしょう。専門雑誌やウェブサイトへの掲載、SNSでの宣伝などが考えられます。
また、分析ツールを用いて情報を収集し、顧客の反応を見ることも重要です。これらの手法を活用することで、売却につながる可能性が高まるでしょう。
価格交渉の秘訣
価格交渉とは売る側と買う側が納得いく価格を見つけるプロセスです。自身で設定した価格が適正かどうかを常に確認し、適宜調整することが必要と言えます。また、交渉時は自己主張をしっかりと持つこと、しかし相手の立場を理解し、柔軟に対応することも大事だと言えるでしょう。これらの技術を活用することで、利益を最大化しながらも、顧客満足度を保持することが期待できます。
公開範囲とターゲットの選定方法
売却を成功させるためには、適切な公開範囲とターゲットの選定が重要となります。あなたのご自宅（売却物件）がどのような人たちにとって魅力的であるか、その人たちがどこで情報を得ているかによって、どこに広告を出すべきかが変わるからです。
近くの賃貸アパートや社宅、近隣の方にアプローチをしていく事は、非常に大事なことです。
昔から『となりの土地は借金してでも買え』とか『となりの土地は倍出してでも買え』と言われています。その由来は、となりの土地を買うチャンスはそうそう巡ってくるものではなく、もし買う事が出来れば非常にメリットが大きい事に起因していることわざです。これは、私も長くこの業界におりますが、隣地の方に買って頂いた事は、数えきれないほどあります。
また、一般的にネットワークを活用する場合、そのネットワークがどのような属性の人たちで構成されているかを把握することが重要となるでしょう。また、反応の良いエリアや地域が見つかった場合、その範囲を中心に広告戦略を構築し展開していくことが求められます。
不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶことは、自分自身の住まいや投資を任せる大切なパートナーを選ぶことに他なりません。だからこそ、適切な不動産会社の選び方を理解しておく必要があります。それは自身の生活や経済活動に大きな影響を与えますからです。不動産会社の種類と特徴を理解し、営業力や情報力を見極める方法、さらには信頼性の確認方法まで、詳しく解説していきます。
不動産会社の種類と特徴
不動産会社には大きく分けて、一般的な不動産会社、専門的なリースマネジメント会社、開発主導型のデベロッパー、独自のビジネスモデルを持つ不動産投資会社など、様々な種類があります。それぞれの特徴を理解することで、自分の目的に合った会社を見つけることが可能となります。一般的な不動産会社は売買や賃貸の仲介をしており、住居を探す際の一般的な選択肢となります。リースマネジメント会社は物件の運用を手掛けることを主に行っており、投資物件を持つ方に適しています。デベロッパーは新築物件の開発や販売を行う会社で、新築物件を購入する方に向けて設定されています。不動産投資会社は不動産投資をサポートし、投資家に提供されるサービスが特長的です。
営業力・情報力を見極める方法
さて、不動産会社の種類と特徴を理解した上で、次に大切なのがその会社の営業力と情報力を見極めることです。営業力とは、顧客への対応力や提案力を指し、情報力とは最新の市場動向をどれだけ把握しているかを指します。これらを見極めるためには、まずは自身の物件に対するニーズを明確にすることです。その上で、そのニーズに適した提案ができるか、また、最新の市場動向に適しているかを判断してみましょう。また、実際の取引事例や成功事例も参考にすると良いでしょう。そして何より、直接会って話すことで、その人柄や考え方を確認することも重要です。
信頼性の確認方法
不動産会社の選び方の最後のポイントは信頼性の確認です。一般的には、その企業が社会的に信頼されているか、コンプライアンスを重視しているか、また、宅建業の免許を持っているか（不動産ブローカーみたいな人は結構います）などを確認すると良いでしょう。さらに、口コミや評判、過去の取引実績なども参考にすると良いでしょう。そして最後に、自分がその不動産会社を信頼できるかどうか、直感も大切な要素となります。商品と異なり、不動産は一生に一度の大きな売却・購入の事項となることが多いですから、信頼できるパートナーを選ぶことは非常に重要です。
よくある質問
住宅の売買に関しては誰もが不安を抱くことが多いでしょう。特に、築年数が古い家を売却しようとしたときや、リフォームをすべきか迷ったとき、そして売却価格をどうやって決定すれば良いのか分からないときは混乱するものです。今回はそのような「よくある質問」に対して、専門家の視点から詳しく解説していきます。
築年数が古い家の売却は難しい？
一般的に、築年数が古い家は売却に難しさが伴います。なぜなら、消費者は新築や新しくリフォームされた物件に魅力を感じやすく、古い家を選ばない傾向にあるからです。
※国土交通省発表の既存住宅流通に関する資料抜粋
特に、日本ではその考え方が根強く、欧米と比べても既存住宅（中古住宅・中古戸建・中古マンション）の流通量は非常に少なく、改善の余地が多分にあります。
ですが、重要なのは、家そのものの価値だけではなく、立地条件や周辺環境、地域の不動産市場の状況も大きく影響します。たとえ築年数が古くても、駅から近い、学校が近い、公園が近いなど、立地が良ければ多くの人々が求める物件となります。
また、築年数が古いことを逆手に取り、歴史的な価値や趣を売りにする（古民家など）という手もあります。その際は、その家を通じて体験できるライフスタイルをアピールすることが重要です。
リフォームをすべき？
リフォームをするかどうかは、売却を急いでいるか、収益を重視しているかで決まるでしょう。売却を急いでいる場合、リフォームは時間もコストもかかるため無理でしょう。その場合、リフォームをせずに売却し、値引き交渉に対応することが一般的です。
しかし、高値で売却したい場合にはリフォームがおすすめです。リフォームすることで物件の魅力が向上し、購入者からの評価も上がるからです。
リフォームを検討する際には、必要になるコストと期待できる収益を見極めることが大切です。リフォームにはそれなりの費用がかかるため、リフォーム後の売却価格がリフォーム費用を上回ることが重要です。
売却価格はどうやって決まる？
売却価格は、いくつかの要素から算出されます。まず、物件自体の価値が大きく影響します。これは築年数、状態、広さ、間取り、設備等の要素から決まります。
次に、立地条件も考慮すべき事項です。物件がどのエリアに位置しているか、駅からどれくらい近いか、学区はどこか、周辺の充実度など、地域性の要素が売却価格に影響を及ぼします。さらに、物件がある市場の需要と供給のバランスや不動産市場全体の動向も考慮に入れる必要があります。
これらの要素を基に専門家が算出した査定価格が売却価格の基準となります。その上で、売主の期待価格と買主の予算、交渉結果が反映されます。なお、最終的な売却価格は契約時に確定されることを忘れないでください。
