いつもコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売 家デパの佐伯です。
今回は、浜松市のマンション売却について、記事にしていきたいと思います。浜松市は私が思うに、完全にマンションエリアだと思います。居住用不動産としては、他に中古住宅や新築建売住宅、土地を買って新築など色々とありますが、資産価値が高いのはマンションであり、事実として、マンションの取引量・取引単価ともに高いです。
そのような浜松市でのマンション売却について、今回は詳しく述べていきたいと思います。
目次
浜松市のマンション売却の市場状況
※中部圏不動産流通機構 令和4年10月から令和5年9月までの成約物件抜粋
浜松市のマンション売却市場は、周辺エリアに比べて元気な市場状況を保っています。地方都市でありながら、経済発展と人口調整のバランスが取れており、高品質な生活環境が期待できるため、特に若い世代からの需要が見受けられます。そのため、市内マンションの売却を検討している方にとっては良いタイミングと言えるでしょう。
近年の浜松市内マンション価格の推移
近年、浜松市のマンション価格は、全国と同様に上昇しています。都心部へのアクセスの良さや自然との共生を追求した街づくりなど、都市計画の進展に伴いマンション価格が押し上げられています。一方で、新築マンションの供給が順調に増えているため、価格上昇を抑える要素もあります。また、地元経済の安定感と企業の設立、拡大により、労働人口が増えてきており、これが地価の上昇をサポートしています。今までの傾向から見て、今後も浜松市のマンション価格は堅調に推移すると予想されます。
浜松市マンションの人気地域・商圏
浜松市中心部は、学校、病院、商業施設が集まるなどの利便性が高く、特にファミリー層からの評価が高い地域です。また、自然豊かな環境にも恵まれており、ファミリーだけでなく、シニア層からも注目されています。
遊び心に富んだ施設やエンターテイメントの充実もあり、若者や観光客からも人気のエリアです。これらの要因から、市内マンションの需給バランスを見ても、中心部は常に高い需要が見込まれる地域と言えます。
需要と供給のバランスとその影響
浜松市のマンション市場は、需要と供給のバランスが良好であり、これが価格の安定に寄与しています。一方で、需要が高まりすぎると供給が追いつかない状況となり、価格の上昇につながる可能性があります。また、供給過剰となると価格が下落する恐れもあります。マンション売却を検討している人は、市場状況を意識し、最適なタイミングを見極めることが肝心です。また、仲介業者の選択も大切で、市場動向に精通した業者を選ぶことで、より良い売却結果が期待できます。
マンション売却プロセスの完全解説
マンション売却には様々なステップがあります。売却を決めるまでの段階、そして査定から契約までのプロセス、最終的な売却後の手続きまで、十分な準備と理解が必要です。この記事では、マンションの売却プロセスを主に3つのステップに分けて、詳しく解説していきます。
売却を決めるまでのステップ
マンション売却のための第一歩は、売却を決めるまでのステップです。これは、あなたがマンションをどうして売却したいのか、そして売却のタイミングはいつが適しているのかを考える段階です。まずは自分自身の意志をはっきりとさせ、売却に向けた思いを確固たるものにしましょう。また、売却の理由によっては、経済的な状況やマーケットの動向を見ることも重要です。これらのステップを踏むことで、適切な売却計画を立てることが可能になります。
査定から契約までのフロー
売却を決めたら次に進むべきは、マンションの査定から契約までのフローです。まずは、信頼できる不動産業者にマンションの査定を依頼しましょう。査定価格に納得いけば、次は媒介契約手続きへと進みます。ここから始めて、販売に関する業務がスタートします。広告活動・案内・購入希望者からの購入申込へと進んでいきます。そして、売主様・買主様の条件が整えば売買契約へと進んでいきます。契約準備の中には、売主と買主双方の意思確認が含まれます。そして契約書の作成、契約金の支払いなど、きちんとした手続きを行います。この段階で専門的な知識が必要になるので、不動産業者や売買契約に詳しい専門家の助けを借りることをおすすめします。
売却後の手続き
売主様・買主様の引渡しに関する条件が整いましたら、残金決済・お引渡しとなります。
残代金の授受、登記書類への署名・押印をおこないます。そして、マンション管理組合への売却届出（区分所有者変更届など）と、新しいオーナーへの引き渡しを行います。
マンション売却後はまだ手続きが残っています。まず、売却益が出る方は、税務署にマンション売却の届出をすることが必要です。そして、売却により発生する税金の計算と、それに応じて税金の申告と支払いを行います。また、販売益がある場合は、その分を資産計画（投資）に活用することも考えられます。このように、マンション売却後の手続きは細かく複雑ですので、専門家のアドバイスを適宜受けつつ進めていきましょう。
売却価格アップのためのポイント
不動産の売却を検討する際、値段を上げるためのポイントは数多く存在します。一部のポイントを紹介すると、例えば、内覧の準備と実施方法、ホームステージングの導入、リフォームの有無といった要素が挙げられます。これらを効果的に活用することで、より多くの買い手に魅力を感じてもらい、売却価格をアップすることが可能なのです。
内覧の準備と実施方法
物件が買い手に選ばれるためには、内覧の準備と実施方法が重要です。まず、可能な限り清潔感がある状態にしておくことが大切です。売却に出した時点からご所有のマンションは【商品】となります。精細な掃除はもちろん、換気や消臭もお忘れなく。「印象」は大変重要な要素ですから、その日のための調整を怠らないことが求められます。
次に、買い手が物件を自分の生活空間としてイメージしやすいよう、いらない物は片付け、シンプルな空間を作ることも有効です。また、中立的な色合いのインテリアを選ぶと、幅広い人にとって好印象を与えやすいでしょう。
最後に、実施方法ですが、販売エージェントからのアドバイスを取り入れながら実施すると良い結果が期待できます。たとえば、内覧のタイミング（日当たり）、説明の仕方は、専門のエージェントの経験による指導が非常に有効です。
営業が伝えるよりも売主様からの話しの方が印象に残ります。
ホームステージングとは
ホームステージングとは、売却物件をより魅力的に演出するための手法です。具体的には、家具や装飾品を配置し、ライフスタイルや生活空間を想像しやすくすることで、物件の魅力を最大限に引き出します。
これにより、見学者は自分の生活がイメージしやすくなり、物件への興味や好意が高まります。ここで重要なことは、ただ派手にデコレーションするのではなく、物件の特性やエリアの特性を考慮した上で、ターゲットとなる買い手のライフスタイルをイメージしたステージングを行うことです。
ホームステージングは、専門会社に依頼することもあれば、自分でも実施可能です。しかし、専門的知識やセンスが問われるため、確実に効果を上げたい場合は、プロに依頼することをおすすめします。
リフォームのメリットとデメリット
一方、リフォームを行うことも、売却価格アップの一途といえます。リフォームの最大のメリットは、築年数が経過した建物でも新築同様の魅力を再現できる点です。特に、古い建物に魅力を感じる人にとっては、リフォームは大きなメリットとなります。
しかし、運が良ければ大きなリターンを出せる反面、デメリットも無視できません。まず、リフォームには費用がかかります。それが成功すれば利益につながるのですが、逆に結果が出なければ損失となる可能性もあります。
また、リフォームは時間がかかります。物件の価値を高めるための作業は、スケジュールがかなり押してしまう可能性があります。販売を急ぐ必要がある場合、これは大きなデメリットとなるでしょう。
最後に、リフォームした物件は、新築物件と比べて保証期間が短い、または無いことも、買い手にとってはデメリットとなるでしょう（売主様がやった事なので）。それらを考慮した上で、リフォームの有無を決定することが重要です。
売却時の注意点と対策
不動産の売却は、思い出の詰まった家を手放すというだけでなく、さまざまな手続きや法律上の注意点が伴います。高額取引になるため、しっかりと準備して臨まねばなりません。その中でも特に重要なポイントとなるのが、税金の問題、ローン残高と売却価格のバランス、そして、新たな住まい選びです。これらについては、専門的な知識が求められるため、詳細に解説していきます。
売却時の税金を解説する
不動産の売却には、様々な種類の税金が関係してきます。特に重要なのが、譲渡所得税と固定資産税等の二つです。売却時に発生する譲渡所得は、所得として課税されます。その対策として、大きく2つあります。住んでいたマンションであれば、【居住用財産の3000万円特別控除】が受けられます。ここでは詳細は省きますが、譲渡益から3000万円を控除できますので、愛知県や静岡県のマンション売却では、ほとんどコレを申告すれば、無税にできると思います。
もう一つは、【居住用財産の買換え特例】です。
コチラも詳細は省きますが、10年を超えて住んでいた物件を売って、売却物件より高い物件に買い換える時に、売った物件の譲渡益の課税を先送りできる特例です。
これらは選択制でどちらかしか利用できません。ご自分の状況に一番適した方をご選択ください。と言っても、汎用性が高いのは【居住用財産の3000万円特別控除】の方です。詳細は、ご相談ください。
また、固定資産税等は、引渡し日をもって日割り清算いたします。愛知県と静岡県は4月1日（関東圏は1月1日）を起算日として、翌年の3月31日までの分が課税されています。よって、期中に決済を迎える場合、未経過分を清算します。これらの税金を理解し、対策を立てることが重要です。
ローン残高と売却価格のバランス
不動産売却を考える上で、ローン残高と売却価格のバランスを見極めることが重要です。売却価格が残債を下回った場合、その差額を支払う必要があります。これが「キャピタルロス」と呼ばれるもので、見逃せないポイントです。そのため、売却の際にはローン残高を把握し、それを踏まえた適正な売却価格を設定することが大切です。また、ローンの残債が多い場合は、積極的にはお勧めしませんが、任意売却という選択肢も存在します。これは、銀行と協力して行う売却方法で、ロスを最小限に抑えられる可能性があります。
住み替え先の選び方
新しい住まいを選ぶ際には、ライフスタイルや家族構成、通勤・通学距離など、様々な条件を考慮する必要があります。また、購入予算はもちろん、引越しのタイミングや新居の引渡し日など、詳細なスケジュールも計画することが重要です。安易に選んだ住まいの住み心地が悪ければ、再度の引越しを余儀なくされ、手間とコストがかさみます。また、新旧両方の住まいの手続きや引越し作業の準備も必要です。これらを考慮した上で、納得のいく住まいを見つけることが、新生活を有意義に過ごすための重要なステップとなります。
信頼できる不動産会社の選び方
信頼できる不動産会社の選び方についての解説をしましょう。不動産は多額の資産であるため、その取得や売却に際しては専門的な知識やスキルが求められます。プロの手によって行われる不動産取引は、素人には見えない落とし穴やリスクを回避し、より良い条件での売買を進めることができます。しかし、全ての不動産会社が信頼できる訳ではありません。では、どのように信頼できる不動産会社を選べばよいのでしょうか。
不動産会社の特徴と選び方
不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の三つとなります。一つ目は実績です。その会社がこれまで数多くの成功例を持っているかどうかを確認しましょう。実績があれば、その会社のノウハウや確かな力があることを示しています。二つ目は情報力です。市場の動向や価格、売買の法律など最新の情報を持っているかどうか確認します。最新の情報を持つことでクライアントの利益を最大化することが可能になります。三つ目は対応力です。信頼できる不動産会社は、お客様の疑問や不安に耳を傾け、解決するための具体的な提案を行います。これらの視点から信頼できる不動産会社を見つけましょう。
無料査定サービスの活用方法
無料査定サービスは、不動産の売却を考えている際に大いに役立つツールです。無料査定サービスは、物件の状態や過去の成約事例、地域の価格変動などを基に、専門のスタッフが市場価格を算出します。その結果を元に、売却価格の参考値を得ることができます。また、売却を急いでいる場合や、自身の希望価格が適正であるか確認したい場合などにも活用できます。しかし、査定結果は売却価格の全てを決定するわけではありません。最終的な販売価格は市場の動向や競争状況、買主の意向など多くの要素が関係します。複数の不動産会社に査定を依頼し、多角的な価格情報を得ることでより良い売却価格を導くことができます。
口コミと評価の収集と活用方法
不動産会社に関する口コミや評価も、選び方の一部となります。実際にその業者と取引を行った人々の意見や体験談は、会社選びの参考になるでしょう。インターネット上での口コミやSNS、リアルな口コミなどから情報を集めてみましょう。また、評価をチェックする際には、良い評価だけでなく悪い評価もしっかりと確認します。良評価はもちろんのこと、どのような点がマイナス評価となったのかを知ることで、それが自身の取引に影響する可能性があるかどうかを考えることができます。
Q&A 浜松市マンション売却のよくある質問
売却に際し、各種の疑問や不安があることでしょう。そこで今回は、浜松市でマンションを売却予定の方々向けに、よくある質問とその答えをQ&A形式でご紹介いたします。取引の過程、売却価格の決定方法、売却期間の平均、任意売却の詳細など、知っておくべき重要な情報を、具体的かつわかりやすい形でご紹介いたします。
売却のためには何から始めるべきか
一般的に、マンションの売却を始める前に必要なステップは、まず物件の価格査定からです。専門的な知識を持った不動産会社に依頼し、適正な売却価格を導き出すことが必要です。次に、売却活動の計画を立てます。これには売却時期の設定、売却にかかる費用の算出、マーケティング方法の検討等が含まれています。ここで大切なことは、自身の状況や市場状況に合った最適なプランを練ることです。
また、契約書類の準備や、売却に伴う諸手続きも忘れてはなりません。これらの手続きには時間がかかる場合もあるので、早めに行いましょう。最後に、物件のクリーニングやメンテナンスを行い、売却に向けた準備を整えていきます。これらのステップを踏むことで、スムーズな売却が進行するでしょう。
どのくらいの期間で売れるのか
マンションの売却にかかる期間は、物件の状況や市場状況、また販売戦略などによりますが、一般的には数ヵ月から半年程度と言われています。しかし、これはあくまで目安であり、買い手が見つかるまでにはそれ以上に時間がかかることもあります。特に、不動産一括査定サイトなどで複数の会社に依頼した場合は、どこも査定価格を高めに出す傾向がありますので、より成約までの時間はかかる事があります。一方、よい条件を揃え、適切な販売戦略を立てていれば、比較的短期間で売却できることもあります。
プロの私からの提案ですが、本当に売れる物件は、2週間から3週間以内に契約が完了します。もちろん必要以上に価格を高めに設定してしまえば、そうはいきません。適切な価格で早期売却を狙うことが、結果として一番高く売れる（値段を下げずに売れる）と思います。
売却期間を短縮するためには、マンションの魅力的な面を強調し、ターゲットとなる買い手に訴求することも重要です。また、価格設定も大切で、適正価格であれば早期売却につながるでしょう。
任意売却とは何か
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関に申し出て不動産を売却し、その売却金から返済を行うというものです。任意売却のメリットは、通常の売却では、債務金額の方が売買金額を上回っていると、その差額を用意しないと売却は出来ませんが、その不足分について、金融機関（またはサービサー）の承認を得る事で、抵当権抹消に応じてもらい、マンションの売却をする事が出来るという事です。（不足分の債務は無くなりません。足らない部分はその後の返済計画に沿って返していくことになります）
任意売却はただし、成功するためには幾つかのステップを踏む必要があります。まず、金融機関との交渉が必要となること、そして、適正な価格で売却できるように不動産会社との調整が必要なのです。さらに、任意売却は一般的な売却と違い、金融機関や債権者の承諾が必要となります。不安な点がある方は、専門家に相談することをお勧めします。
失敗しないためのマンション売却経験者のアドバイス
マンション売却は一度きりの大きな決断なので、ミスは許されません。目の前の高額な価格に目がくらむと、あとで後悔する場合が多いです。「うまくいった事例」「失敗した事例」から学べば、避けて通れない道でも安全に進むことができます。さあ、経験者の言葉から導き出されたポイントを掲載していきます。
成功事例とそのポイント
成功事例の一つには、「計画的なマンション売却」があります。まず、その人はマンションの売却を計画し、リフォームや掃除を行い、見た目を良くしました。その結果、希望以上の価格で売れたのです。この事例から学べるポイントは、売却計画の立案と売り出す前の準備の重要性です。見た目が良いほど売却価格も上がる傾向にありますので、リフォーム費用は売却価格の上乗せと考えると理解しやすいでしょう。また、税務署に事前確認して頂きたいですが、譲渡価格を増加させるために行ったリフォーム費用などは、譲渡費用（経費）として計上できる可能性が高い（住んでいる時に行ったリフォームはNG、あくまでも高く売る為にです）ので、その点も考慮していきたいところです。
失敗例とその反省点
反対に、失敗事例の一つとして、「高値を狙いすぎた売却」をした事例があります。その人は、不動産一括査定サイトを利用して、仲介業者に言われるまま、通常の成約価格の何割も高い金額で売却に出されました。当然1割以上高い金額で売りに出した場合、なかなか反響（電話・メール）・物件見学希望は来ません。
そして、時間だけが経過して、当社に連絡を頂いたのが、売り出しから9カ月経過してからでした。売主様ともう一度しっかりと話をさせて頂き、正確で適正な価格を提示させていただき、売却を完了する事が出来ました。しかし、相場の金額を追い掛ける形で価格を下げざるを得なかったため、当初の査定金額程度まで売買金額は下がっていました。
無理な価格設定は、時間をロスします。そして、それは時間のロスに留まらず、価格のロスを引き起こします。
業者の言う事を鵜吞みにせず、自分でも適正価格を調べ、対応することをおすすめします。
経験者からのアドバイス
最後に、経験者からのアドバイスとして、次の三点は特に重要です。「リサーチ」「計画性」「心の準備」。第一に「リサーチ」はマンションの価格設定やマーケットの理解に不可欠です。「計画性」はベストなタイミングで売却するために必要なスキルです。最後に「心の準備」は売却プロセス中の様々な心理的プレッシャーに耐えうる力です。これらのポイントを抑えてマンション売却に臨めば、成功の確率はぐっと上がるでしょう。
浜松市の市政情報とこれからのマンションマーケット
浜松市は、都市開発・再開発に積極的な取り組みを続けており、これからのマンションマーケットにも大きな影響を与えていくでしょう。この動向が続けば、今後浜松市のマンション市場はさらに盛り上がることが期待できます。
但し、長期的なスパンでモノを言えば、静岡県並びに浜松市においては、既に人口減少期に入っています。需要と供給のバランスは近い将来崩れていく事は明白です。好立地の物件は保有を考え（あとからでも売れます）、条件の劣る物件は、出来るだけ早めの売却を検討して下さい。
浜松市の都市計画とマンション需要
浜松市の都市計画は活発に進行しており、これが引き起こす人口流動はマンションの需要に大きな影響を及ぼすでしょう。近年、単身者の人口流入が見られる浜松市では、小ぶりのマンションの需要が増加しております。駅周辺の再開発や、新たな公共施設の建設などは、浜松市の都市計画の一環であり、これらがさらにマンション需要を増やしていきます。また、浜松市の都市計画は、現在と未来のライフスタイルを融合した新たな住宅環境を創出している。この結果、若年層（2LDK以下）や家族層（3LDK以上）の間で新築マンション・中古マンションへの注目度が高まっております。
新築マンションの動向と将来価値
新築マンションの動向という観点から見ると、浜松市では都市開発が進むことで、新たなライフスタイルを反映したマンションが増えつつあります。これらのマンションは、都市生活を彩る高い便利性と居住環境を提供しており、その価値は長期的に見ても堅調に推移しそうです。また、新築マンションへの投資は、将来的な資産価値やリターンの面でも、期待される動向です。但し、新築マンション価格はここ数年飛躍的に高くなっています。この影響が今後、中古マンション市場にもやってきますので、全体の価格押し上げ要因となるか？中古マンション市場の敬遠につながるのか？注視していかないといけません。
浜松市の地価公示価格とその影響
浜松市の地価公示価格は、過去数年間で上昇傾向が見られます。これは、浜松市の経済発展や都市開発による人口集中が影響していると考えられます。地価の高騰は、マンションの価格にも反映しますが、浜松市の都市開発が進む現状を考えれば、この傾向は今後も続くことが予想されます。したがって、早期のマンション購入が有利であると考えています。市の発表する地価公示価格がマンション購入者の参考になり、適切な投資判断を下す手助けになるでしょう。
まとめ
浜松市は、ハッキリと言えますが、【マンションエリア】です。マンションを購入するも売却するも、市場規模が大きいので、ニーズがあり、普遍的価値の高い不動産種別であると思います。
是非、これから売却を検討される方は、情報弱者とならぬよう、自らも市場や市況の情報を仕入れ、適正な価格で早期売却をお考えいただければ、成功する確率は高いと思います。
我々、松屋不動産販売 家デパは、積極的に売却のお手伝いをさせて頂いております。ノウハウも実績も十分にあると思いますので、是非、売却をご検討の際は、家デパ浜松店にご相談ください。
